Porady DCN

Poniżej znajdują się wybrane z zakładki Aktualności, w których omawiamy najbardziej przydatne informacje.

Spis treści:

ZAKUP MIESZKANIA KROK PO KROKU

Kupowanie mieszkania nie jest zadaniem ekstremalnym, chociaż dość złożonym i często długotrwałym. Jak przygotować się do zakupu mieszkania z drugiej ręki, żeby nie zostać oszukanym i nie zapomnieć o dopełnieniu wszystkich formalności?

  1. Urzędowe formalności po zakupie mieszkania
    Po zakupie mieszkania, nie obędzie się bez wizyty w urzędzie skarbowym. Na konto urzędu właściwego z racji dotychczasowego miejsca zameldowania należy zapłacić podatek od ustanowienia hipoteki. Trzeba to zrobić w ciągu 14 dni od ustanowienia hipoteki, czyli od podpisania deklaracji o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku. Podatek od ustanowienia hipoteki wynosi 19 zł przy zabezpieczeniu wierzytelności o nieustalonej wartości (hipoteka kaucyjna) lub 0,1% zabezpieczonej wierzytelności o ustalonej wartości (hipoteka zwykła); typ hipoteki sprecyzowano w umowie kredytowej, w części definiującej obowiązkowe zabezpieczenie spłaty kredytu. Jednocześnie należy złożyć w urzędzie skarbowym deklarację o zapłaconym podatku od czynności cywilno-prawnych na druku PCC-3.
    Odwiedzić trzeba również urząd miasta lub gminy właściwy dla nowego miejsca zamieszkania, celem poinformowania o nowym właścicielu nieruchomości. To dla urzędu jednocześnie informacja o zmieniającym się od tej pory płatniku podatku od nieruchomości. W urzędzie złożymy też wniosek o meldunek – stały (nie jest wymagany przy zakupie mieszkania) albo tymczasowy, a informacja o tym fakcie zostanie przesłana do urzędu właściwego dla poprzedniego miejsca zameldowania, gdzie nie trzeba już będzie składać wizyty.
    Na tym nie koniec wizyt w instytucjach. Dotychczasowe umowy z zakładem energetycznym czy gazownią będą wymagały przepisania na nowego właściciela. Warto złożyć wizytę w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, by chociażby przedstawić się i zapoznać z obowiązującym regulaminem. Ponadto, o nowym miejscu zamieszkania warto poinformować bank, zakład pracy, uczelnię i inne instytucje, które mogą potrzebować aktualizacji danych.Przy przeprowadzce nie warto umniejszać roli nieformalnych “obowiązków”, jak choćby przedstawienia się najbliższym sąsiadom. Paradoksalnie niedopełnienie najmniej sformalizowanych kwestii mogłoby mieć najbardziej odczuwalne skutki:)
  2. Wydanie mieszkania
    Po wpłynięciu wszystkich środków na konto sprzedającego (bank daje sobie na to zwykle kilka dni roboczych), czas na odbiór mieszkania. Powinno być ono przygotowane do stanu, na jaki w umowie umówiły się strony. Ostatnie spotkanie ze sprzedającym powinno odbyć się w mieszkaniu i zostać sfinalizowane protokołem zdawczo-odbiorczym. Taki dokument można sporządzić samodzielnie (pobierz wzór) – tak, by znalazł się tam zapis o aktualnym stanie liczników i inne uwagi dotyczące stanu mieszkania.Podpisanie protokołu przez obie strony będzie potwierdzeniem, że lokal gotów jest do przejęcia. W tym momencie właściciel przekazuje klucze do mieszkania, piwnicy, garażu etc.
  3. Ustanowienie hipoteki i zapłata za mieszkanie
    Po podpisaniu aktu notarialnego nadchodzi czas na złożenie w odpowiednim sądzie rejonowym prowadzącym księgi wieczyste wniosku o ustanowienie hipoteki na zakupionej nieruchomości. Można to zlecić notariuszowi (dodatkowy, kilkusetzłotowy koszt w postaci taksy) albo też uczynić samemu; w tym celu wypełniamy druk wniosku (wzór znajduje się w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości). Opłata sądowa w postaci znaczka na pojedynczy wniosek wynosi 200 zł. Do wniosku dołączamy:

    • oświadczenie o ustanowieniu hipoteki kaucyjnej na rzecz banku, podpisywane przy umowie kredytowej,
    • zaświadczenie z banku o udzieleniu kredytu.

    Teraz udajemy się do banku, by przedstawić:

    • potwierdzenie złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki oraz
    • akt notarialny potwierdzający nabycie nieruchomości.

    Na tej podstawie bank przyjmie zlecenie przelewu środków z kredytu na konto sprzedającego.

    Uwaga! Wpisanie hipoteki do KW trwa zwykle kilka miesięcy. Zawiadomienie o dokonaniu wpisu sąd przyśle do nabywcy nieruchomości pocztą. Trzeba będzie wówczas udać się do banku z informacją o uaktualnieniu treści księgi wieczystej. Do tego czasu, z racji podwyższonego ryzyka, kredytodawca będzie pobierał od klienta specjalną opłatę w postaci ubezpieczenia pomostowego (Na początek kredytu: ubezpieczenie pomostowe). Bywa, że banki każą sobie dodatkowo dopłacić za przedłużające się oczekiwanie na ustanowienie hipoteki na swoją rzecz. Wskazują wtedy w umowie kredytowej termin, po którym dostarczenie do banku zaświadczenia będzie obciążone swoistą karą.

  4. Kupujemy nieruchomość
    Mając pewność, że bank udzieli nam kredytu na wybrane M, można przystąpić do podpisania właściwej (tzw. przyrzeczonej) umowy zakupu. Odbędzie się to u notariusza, w obecności kupującego, sprzedawcy i ewentualnych pośredników reprezentujących strony. Potrzebne będą:

    • akt notarialny poświadczający nabycie nieruchomości przez obecnego właściciela,
    • aktualny odpis z księgi wieczystej informujący o stanie prawnym nieruchomości,
    • zaświadczenie z banku, że kupującemu został udzielony kredyt na nabycie przedmiotowej nieruchomości,
    • zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami za eksploatację lokalu.

    Podpisanie umowy to kolejny wydatek, na który składa się podatek od umowy sprzedaży (2% wartości rynkowej przedmiotu umowy), koszty notarialne – taksa notarialna powiększona o podatek 23-proc. VAT, opłata sądowa od wniosku o wpis w księdze wieczystej (200 zł) oraz opłata za odpis aktu notarialnego (maksymalnie 6 zł za każdą stronę dokumentu plus 23-proc. VAT).

  5. Do banku po kredyt hipoteczny
    Tak naprawdę na tym etapie wybór banku powinien być już za nami, bo równolegle do kupna mieszkania warto porównać – samemu albo u doradcy finansowego – szczegółowe warunki, na jakich różne instytucje udzielą nam kredytu.Podpisawszy umowę przedwstępną, można oficjalnie wnioskować o kredyt. Po skompletowaniu wymaganych przez bank dokumentów i złożeniu ich razem z wnioskiem w banku (lub częściej – w kilku bankach) oczekujemy na wydanie decyzji kredytowej. W tym czasie w mieszkaniu zjawi się rzeczoznawca majątkowy, który na potrzeby banku oszacuje wartość kredytowanej nieruchomości.Wydanie pozytywnej decyzji kredytowej oznacza zgodę banku na użyczenie klientowi środków. Od tego momentu bank daje zwykle miesiąc (okres ten może być dłuższy w niektórych bankach) na podpisanie umowy o kredyt. To czas dla kupującego na ostateczne porównanie zaoferowanych nam warunków z innymi bankami, a dla sprzedającego – na doprowadzenie mieszkania do sprzedaży w umówionym stanie (np. dokończenie remontu, opróżnienie lokalu).Po wyborze instytucji kredytowej można podpisywać umowę. Warto się do tego przygotować. Ponieważ mowa o co najmniej kilkunastu stronach zapisów wiążących klienta na wiele lat, najlepiej zapoznać się z nimi wcześniej zamiast czytać pobieżnie przy podpisywaniu. Doradca bankowy prześle na prośbę wzór umowy kredytowej, co pozwoli zapoznać się ze szczegółowymi zapisami, a później – ewentualnie negocjować je.
  6. W oczekiwaniu na kredyt podpisujemy umowę przedwstępną
    Gdy już znajdziemy mieszkanie, a jego zakup planujemy sfinansować środkami pożyczonymi z banku, sprzedawca będzie zmuszony zaczekać na pieniądze. By ze spokojną głową dopełnić formalności kredytowych (ale też dokończyć postępowanie spadkowe lub z innych powodów odwlec moment zakupu w czasie), podpisuje się umowę przedwstępną. Nie musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego – pozwoli to zaoszczędzić na taksie notarialnej – ale – uwaga – wiąże się z podwyższonym ryzykiem. Gdyby bowiem druga strona uchylała się od wypełnienia zapisów umowy (czyli sprzedania nam mieszkania), możemy liczyć jedynie na odszkodowanie, niekoniecznie nawet rekompensujące szkodę w pełnej kwocie.Akt notarialny gwarantuje mocniejsze skutki prawne, ale też kosztuje – wysokość taksy notarialnej jest powiązana z wartością nabywanego mieszkania i sięga najczęściej kilkuset złotych (Sprawdź, ile zapłacisz notariuszowi). Do kosztów ponoszonych wtedy u prawnika należy doliczyć opłatę za wypis – 36,60 zł za każdy egzemplarz. Zobacz wszystkie koszty w kalkulatorze transakcjiPrzy podpisywaniu umowy przedwstępnej uiszcza się też zwykle część zapłaty za mieszkanie – w postaci zadatku lub zaliczki, gotówką lub przelewem, w zależności od wspólnych ustaleń obu stron.Co zapisać w umowie przedwstępnej? O szczegóły z pewnością zadbają notariusz i pośrednik nieruchomości – warto zgłosić im wcześniej swoje oczekiwania co do przedmiotowej nieruchomości i samego zakupu. W umowie zazwyczaj pojawia się też pożądany termin podpisania właściwej umowy kupna nieruchomości (warto dać sobie na to ok. 2 miesięcy, ze względu na całą procedurę kredytową), ustalona cena i sposób, w jaki kupujący sfinansuje zakup (na przykład kredytem).
  7. Szukamy mieszkania – czy samemu?
    Ogrom ofert sprzedaży mieszkań pochodzi dziś z biur nieruchomości.Poszukując lokalu na własną rękę, warto przede wszystkim wspomóc się internetem, będącym najszerszym źródłem informacji o mieszkaniach do sprzedaży. Pomocne mogą być ogłoszenia w gazetach, tablice w supermarketach, sugestie znajomych. Jeśli mamy upatrzoną lokalizację, rozglądajmy się za zamieszczonymi tam ogłoszeniami biur sprzedaży (często są wywieszane w oknach lub na balkonach sprzedawanych mieszkań).Bez względu na to, z kim poszukuje się mieszkania, należy się upewnić, czy nie ma ono wad prawnych. Pierwszym krokiem będzie skorzystanie z elektronicznego dostępu do ksiąg wieczystych i zweryfikowanie, kto jest właścicielem nieruchomości i jakie prawa ją obciążają. Kolejnym – poproszenie sprzedającego o okazanie aktualnych zaświadczeń o niezaleganiu z opłatami za lokal od spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości, a jeśli sprzedający to przedsiębiorca – także pisma poświadczającego opłacanie składek w ZUS-ie.
  8. Mieszkanie czy zdolność kredytowa – od czego zacząć?
    Teoretycznie cały proces zaczyna się od znalezienia wymarzonego mieszkania. Ale łatwo wyobrazić sobie sytuację, w której bank odmawia kredytu na całą potrzebną do zakupu kwotę. Godziny spędzone na oglądaniu zbyt dużych lub zbyt drogich – jak się wtedy okazuje – lokali, okażą się stracone. Żeby oszczędzić sobie rozczarowań, jeszcze przed wszczęciem poszukiwań mieszkania warto sprawdzić w banku lub u doradcy finansowego własną zdolność kredytową. Podając poziom wynagrodzenia i innych comiesięcznych zobowiązań, poznamy maksymalny pułap kredytu do uzyskania w banku i szacunkową miesięczną ratę.

Powyższy tekst pochodzi z Artykułu autorstwa Malwiny Wrotniak , Bankier.pl zamieszczonego pod adresem:
http://www.bankier.pl/wiadomosc/Kupno-mieszkania-krok-po-kroku-Rynek-wtorny-2428185.html

Powrót – spis treści

 

KUPNO NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻONEJ DOŻYWOCIEM

Jednym z przypadków obciążenia nieruchomości z jakim spotykamy się na rynku jest dożywocie wpisane w księdze wieczystej .

Zgodnie z art. 908 kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania , światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Strony mogą jednak swobodnie kształtować treść obowiązków nakładanych na nabywcę nieruchomości, a przeniesienie własności nieruchomości następuje z obciążeniem jej prawem dożywocia. Dożywocie wpisywane jest w dziale III księgi wieczystej danej nieruchomości. W razie nabycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia jej nowy nabywca ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem dożywocia objęte. Ponadto dożywotnik może też żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Zatem pozornie atrakcyjna transakcja kupna nieruchomości może nas dużo kosztować. Zakup nieruchomości z dożywotnikiem występuje w transakcjach rynkowych ale ma wówczas charakter inwestycyjny. Kupujący płaci wówczas dużo niższą cenę godząc się na fakt, że będzie musiał czekać z przejęciem nieruchomości w posiadanie aż do czasu śmierci dożywotnika.

Powrót – spis treści

 

KUPNO NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻONEJ SŁUŻEBNOŚCIĄ

Nieraz kupując nieruchomość spotykamy się z różnymi jej obciążeniami. Niektóre z nich uniemożliwiają jej sprzedaż inne powodują tylko ograniczenia w korzystaniu. Niemniej zawsze warto znać jakie ograniczenia wiążą się z daną instytucją.

Nieruchomość może być obciążona służebnością osobistą. Najczęstszą służebnością osobistą jest służebność mieszkania, która uprawnia daną osobę do zamieszkiwania w danej nieruchomości. Inną służebnością osobistą, występującą najczęściej w stosunkach wiejskich, jest służebność korzystania lub użytkowania z określonej części gruntu. Często też te dwie służebności występują razem, dając określonej osobie prawo do zamieszkiwania w budynku, położonym na danej nieruchomości i korzystania z gruntu. Służebność osobistą wpisuje się w dziale III księgi wieczystej. Zatem, jeżeli kupujemy nieruchomość obciążoną służebnością osobistą, powinniśmy zadbać o jej wykreślenie przy zawieraniu umowy sprzedaży. W przypadku służebności osobistej wystarczy, że uprawniony z tytułu służebności przy zawieraniu umowy sprzedaży złoży oświadczenie o zrzeczeniu się. Nieruchomość może być też obciążona służebnością gruntową, która w odróżnieniu od służebności osobistej jest prawem związanym z własnością nieruchomości nie z jej właścicielem, zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.

Najczęściej występującą służebnością gruntową jest służebność przechodu i przejazdu. Służebność ta, jak sama nazwa wskazuje, polega na możliwości przechodzenia i przejeżdżania przez cudzą nieruchomość. Służebność gruntową również wpisuje się w dziale III księgi wieczystej. Zatem jeżeli kupujemy nieruchomość obciążoną służebnością przejazdu i przechodu musimy liczyć się z tym, że będziemy musieli umożliwiać właścicielowi nieruchomości uprawnionej przejazd i przejście przez naszą nieruchomość. W praktyce równać się to będzie istnieniu drogi przez naszą działkę do nieruchomości sąsiednich, co w praktyce po pierwsze powoduje zmniejszenie naszej działki w stosunku do jej oficjalnej wielkości, a po drugie zmniejsza jej funkcjonalność.

Takie służebności w praktyce występują bardzo często, zwłaszcza jeżeli kupowana nieruchomość jest w pierwszym pasie zabudowy, a za nią są kolejne, które nie mają dostępu do drogi publicznej. Treść służebności gruntowej nie musi się ograniczać tylko i wyłącznie do służebności przejazdu i przechodu, choć w praktyce służebność ta występuje najczęściej. Oprócz służebności przejazdu i przechodu częstą treścią służebności gruntowej, z jaką można się spotkać zwłaszcza przy zakupie i sprzedaży działek budowlanych, jest służebność polegająca na możliwości doprowadzenia przyłączy gazu, energii elektrycznej, wody i innych mediów. Wprawdzie służebności gruntowe raczej nie będą możliwe do wykreślenia przy kupnie nieruchomości, jednak warto sprawdzić ich treść i przemyśleć, czy w związku z ich istnieniem kupowana nieruchomość nie straci dla nas znaczenia.

Powrót – spis treści

 

MIESZKANIE W KAMIENICY – UCIĄŻLIWOŚĆ CZY CZAR “KLIMATU”?

Kamienica często kojarzona jest z zaniedbaną, brudną klatką schodową, niedogrzanym wnętrzem, uciążliwością palenia w piecach i „patologicznymi” sąsiadami. Tymczasem mieszkanie w przedwojennym budynku często oferuje zdecydowanie wygodniejsze warunki życia, niż niejeden nowoczesny lokal – i to za niższą cenę!

Na rynku wtórnym można znaleźć sporą pulę mieszkań w kamienicach – przedwojennych, a także wybudowanych po wojnie, mniej więcej do lat pięćdziesiątych, kiedy to jeszcze kontynuowano tradycje dobrego rzemiosła budowlanego, wypartego następnie przez szczytowe osiągnięcia socjalizmu – wielki blok i wielką płytę. Są to najczęściej mieszkania w dobrym standardzie, po modernizacji, a więc z wymienionymi instalacjami, wyposażone we współczesne systemy ogrzewania. A gdy kamienicą zarządza dobrze wspólnota mieszkaniowa, to również cały budynek oraz jego otoczenie poddawane są modernizacji – wyremontowana klatka schodowa, elewacje, dach, zadbane zielone podwórko; bywają nawet wydzielone miejsca parkingowe

No i mocny atut – dobra lokalizacja w zurbanizowanym centrum miasta, z pełnym zapleczem handlowo-usługowym, w pobliżu szkół, przystanków MPK , wyższych uczelni itp.

Bezdyskusyjnie zaletą mieszkań w kamienicach jest większy komfort powierzchniowy, przyzwoita przestrzeń do życia: przestronne pokoje; obszerna, konkurująca z pokojem dziennym kuchnia, gdzie również toczy się życie towarzyskie; łazienka, która zdarza się być salonem kąpielowym; nie wspominając o luksusach, jak spiżarnia, garderoby, loggie, balkon albo nawet dwa a także kawałek strychu jako suszarnia. A do tego wysokość mieszkania gdzie „myśl ulatuje swobodnie”.

Zwolennicy starych kamienic, zwłaszcza tych z przełomu wieków, umieją też docenić urok niepowtarzalnego wystroju mieszkań: gipsowych stiuków, faset, stolarki drzwiowej, intarsjowanych parkietów czy też rzeźbionych pieców kaflowych, będących prawdziwymi dziełami sztuki rzemieślniczej.

Przeciwnicy zaś przytaczają jako wadę trudności z ogrzaniem sporej kubatury, straty ciepła przez ściany zewnętrzne, często niemożliwe do ocieplenia ze względu na wystrój elewacji.

Tymczasem dostępna jest metoda termomodernizacji – system Ytong Multipor, pozwalająca na bezpieczne ocieplanie pomieszczeń od wewnątrz, z uniknięciem gromadzenia się wilgoci w murze powodującej przemarzania zimą i powstawanie pleśni. Nie ma także problemu z kłopotliwym paleniem w piecach kaflowych. Wiele mieszkań jest wyposażonych w c.o. etażowe z kotłem gazowym albo na tańsze paliwo, np. ekogroszek. Bywa, że kamienice przyłączone są do sieci ciepłowniczej.

Obecnie mieszkania w kamienicach są dostępne za niższą zazwyczaj , niż w nowym budownictwie, cenę metra kwadratowego. Oczywiście pomijamy tu lokale w reprezentacyjnych kamienicach, zwłaszcza z przełomu wieków XIX i XX, mające charakter miejskich rezydencji.

Np. w Warszawie, na Woli można znaleźć 3-pokojowe przestronne mieszkanie, w dobrym standardzie, w przedwojennej modernistycznej kamienicy, z pełną infrastrukturą miejską, w cenie ok 6700 zł/ mkw.

We Wrocławiu, w dobrej lokalizacji w Śródmieściu – za ok. 4700 zł/ mkw. można nabyć 3-pokojowe, zadbane mieszkanie, z dużym balkonem, wychodzącym na zielone podwórze z wydzielonymi miejscami parkingowymi, w eklektycznej kamienicy po modernizacji, ze stylową klatką schodową.

W Gdańsku kawalerka na I piętrze zabytkowej kamienicy z oryginalną stolarką okienną, wyposażona w centrale ogrzewanie kosztuje ok.2500 zł/ mkw. Nieco drożej, bo 5000 zł/mkw. trzeba zapłacić za 4-pokojowe mieszkanie w secesyjnej kamienicy po remoncie, również w centrum Gdańska; w zamian – przestronne pokoje z przepięknymi stiukami i secesyjnymi kaflowymi piecami, duża kuchnia oraz salon kąpielowy z dwoma oknami; ogrzewanie centralne.

Duży wybór podobnych mieszkań w cenie około 3600 – 4300 zł/ mkw. znaleźć można w Poznaniu. A w centrum Katowic podobny standard kosztuje nawet 2950 zł/ mkw.

Najdroższą ofertę ma Kraków, słynący z wysokich cen, zwłaszcza w centrum. Zadbane, 4-pokojowe mieszkanie wyposażone w centralne ogrzewanie osiąga cenę ponad 7000 zł/ mkw.

Podobnych przykładów można by znaleźć więcej. Takie mieszkania wydają się atrakcyjne zwłaszcza gdy duże kredyty mieszkaniowe stały się trudno dostępne.

Powrót – spis treści

 

WYBUDOWANIE BUDYNKU OD PODSTAW DWA RAZY DROŻSZE NIŻ CENA U DEWELOPERA.

Spółki budowlane, walcząc o klientów, oferują coraz atrakcyjniejsze ceny.

W serwisach internetowych i prasie coraz więcej jest ofert domów, które można kupić znacznie znacznie taniej. Jeszcze dwa lata temu inwestorzy chcieli za nie 50 – 100 tys. zł i więcej, choć ich powierzchnia z reguły nie przekracza 150 mkw., a ogródki są niewiele. To właśnie na takie niewielkie i tanie w eksploatacji domy jest dziś największy popyt. Deweloperzy oferują je nawet o kilkaset tysięcy złotych taniej, niż kosztuje budowa podobnego domu w systemie gospodarczym.

Potwierdzają to wyliczenia firmy analitycznej Sekocenbud, z których wynika, że za budowę domu w wersji oszczędniej, czyli z tańszych materiałów, trzeba dziś zapłacić ok. 2,2 tys. zł za 1 mkw. A jeśli zdecydujemy się na lepszej jakości cegły, ocieplenie czy pokrycia dachowe, koszt przekroczy 2,8 tys. zł za 1 mkw. W efekcie 140-metrowy, wykończony już dom będzie kosztował 300 – 400 tys. zł, czyli nawet o ponad 20 proc. drożej niż dwa lata temu. To efekt wzrostu kosztów materiałów budowlanych i narzędzi, których ceny w wyniku dużej liczby rozpoczętych inwestycji znacząco poszły w górę. Tylko w ciągu ostatniego roku o 12 proc. zdrożało drewno, o 10,7 proc. cegły, a materiały izolacyjne o 7,7 proc.

Trzeba jednak zaznaczyć, że 300 – 400 tys. zł nie obejmuje zazwyczaj ceny działki i kosztów robocizny. A to one w znacznej mierze wpływają na ostateczny koszt inwestycji. Z wyliczeń Sekocenbudu wynika, że pracującym przez mniej więcej pół roku ekipom budowlanym trzeba dziś zapłacić 150 – 200 tys. zł. Stawki zależą od regionu kraju, a także od stosowanych technologii, np. za ułożenie dachu z blachy zapłacimy nawet 3 razy mniej niż takiego z dachówki ceramicznej. Do tego trzeba doliczyć też koszty działki. W Warszawie średnia cena za 1 mkw to ok. 1000 zł. O połowę taniej można kupić ziemię w Rzeszowie, Białymstoku czy Toruniu. – W efekcie w aglomeracji stołecznej trudno dziś postawić wolno stojący dom jednorodzinny za mniej niż 800 – 900 tys. zł – mówi architekt Tomasz Nowicki.

Chętnych na takie inwestycje ubywa, w miarę jak pogarsza się sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Po nowelizacji rekomendacji S zdolność kredytowa Polaków zaciągających kredyty w euro spadła o prawie 40 proc., a tych, którzy występują o kredyt w złotych – o 7 – 8 proc.

Właśnie dlatego deweloperzy, którzy budują osiedla domów jednorodzinnych, starają się ograniczyć koszty. Jest to możliwe, bo spółki budowlane, kupując działki, materiały budowlane czy kontraktując usługi i robociznę, mogą skorzystać z nawet 40-proc. rabatów. – W efekcie, nawet jeśli deweloper doliczy marżę, to i tak dom wychodzi taniej – mówi architekt Tomasz Nowicki.

I choć szeregowiec czy bliźniak w gęsto zabudowanym osiedlu nie zapewnia takiego komfortu życia jak wolno stojący dom, to chętnych na nie łatwiej znaleźć niż na 200 – 300-metrowe molochy. Starający się je sprzedać deweloperzy oferują na nie 100 – 200 tys. zł rabatu.

Wszystko przez rekomendację S

Zmiany wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego w rekomendacji S spowodowały znaczne obniżenie zdolności kredytowej Polaków. Przykładowo rodzina, której zdolność kredytową na kredyt mieszkaniowy w ubiegłym roku wyliczono na 350 tys. zł, w tym roku może liczyć już tylko na 320 tys. zł. Jeśli weźmie się pod lupę kredyty hipoteczne udzielane w euro, okaże się, że sytuacja wygląda jeszcze gorzej. Rodzina, której w roku ubiegłym udzielono by kredyt mieszkaniowy w euro o wartości 350 tys. zł, w tym roku dostałaby jedynie 250 tys. zł. Zdolność można zwiększyć, rezygnując z kart kredytowych, a także biorąc kredyt z rodzicami.

Powrót – spis treści

 

KIEDY NIERUCHOMOŚĆ JEST ZABYTKIEM. ZDECYDOWANIE WARTO WIEDZIEĆ.

Najbardziej wartościowe parcele i stojące na nich budynki często znajdują się w centrach miast lub na terenach atrakcyjnych krajobrazowo. Łączy się to z ryzykiem, iż zostały wpisane do rejestru zabytków lub podlegają ochronie wynikającej, np. z postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warto to sprawdzić, zanim rozpocznie się jakiekolwiek inwestycje związane z tego rodzaju nieruchomością. Jeśli się okaże, iż jest ona pod ochroną konserwatora, jej właściciel nie może nią dowolnie dysponować. Nawet jeśli sam budynek czy działka nie są objęte ochroną, warto zwrócić uwagę na status ich najbliższego otoczenia – komentuje Marcin Studziński, radca prawny, partner europejski w kancelarii Squire Sanders Święcicki Krześniak. Może się zdarzyć, iż zabytkowe sąsiedztwo uniemożliwi realizację planowanej inwestycji – dodaje. Przekonała się o tym firma, która kupiła teren w okolicy zamku w Chęcinach, aby wybudować na nim osiedle domków jednorodzinnych. Wkrótce po dokonanej transakcji, całe otoczenie zamku zostało wpisane do wojewódzkiego rejestru zabytków, co oznaczało dla inwestora brak pozwolenia na budowę osiedla.

Obowiązki właściciela zabytku

Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, z 23 lipca 2003 r. nakłada na właściciela zabytkowej nieruchomości obowiązek uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie wszelkich robót budowlanych w rozumieniu art. 3 pkt 7 Ustawy prawo budowlane. Chodzi tu o przebudowy, nadbudowy, rozbudowy, prace mające na celu ozdabianie budynku, uzupełnianie brakujących fragmentów lub odnowę istniejących, zmianę pokrycia czy koloru elewacji bądź rozkładu wnętrz. Wydanie pozwolenia na budowę dotyczącą obiektu wpisanego do rejestru zabytków, również wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Z kolei rozbiórka obiektu możliwa jest jedynie po uprzednim wykreśleniu go z rejestru zabytków przez Generalnego Konserwatora Zabytków (art. 39 ust. 1 i 2 prawa budowlanego).

Ustawa ingeruje w konstytucyjnie chronione prawo własności nieruchomości (jak i rzeczy ruchomych), nakładając na właścicieli zabytków szereg obowiązków, związanych z opieką nad nimi, ograniczając możliwość inwestowania w nieruchomość zabytkową, wymagając od właściciela zabezpieczenia substancji zabytkowej przed zniszczeniem lub degradacją. Powyższe ograniczenia, wprowadzone w celu zachowania zabytku dla ogółu społeczeństwa, przysparzają jego właścicielowi wielu wydatków. W przypadku, gdy konieczne prace remontowe lub zabezpieczające wymagają dużych nakładów finansowych, mogą prowadzić do znaczącego ograniczenia rynkowej wartości nieruchomości. Ustawa nie zawiera jednak żadnego mechanizmu umożliwiającego właścicielowi zabytku domaganie się wyrównania poniesionych kosztów lub wyrównania obniżenia wartości nieruchomości wskutek jej wpisu do rejestru zabytków – dodaje mec. Marcin Studziński z kancelarii Squire Sanders Święcicki Krześniak.

Czy każdy wiekowy budynek to zabytek?

Nie każdy obiekt, nawet wiekowy, jest zabytkiem w rozumieniu ustawy. W art. 3 pkt 1 stwierdza ona m.in. że zabytkiem jest nieruchomość lub rzecz ruchoma, będąca świadectwem minionej epoki lub zdarzeń, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na ich wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Zabytek powinien pełnić istotną rolę w wyjaśnianiu znaczenia przeszłych zdarzeń, być wysoko oceniany ze względu na indywidualnie piękno i walory artystyczne, bądź służyć do weryfikacji hipotez czy badań naukowych. Posiadanie powyższych przymiotów przez dany obiekt jest kwestią dowodową, dlatego w wielu postępowaniach inwestorzy czy organy administracji, uzyskują opinie mające udowodnić lub zaprzeczyć, iż dany obiekt posiada cechy zabytku – wyjaśnia mec. Marcin Studziński.

Tak się stało w przypadku głośnej sprawy dawnych koszar carskich, zlokalizowanych przy Łazienkach Królewskich. Inwestor wyburzył je po uchyleniu wpisu nieruchomości do rejestru zabytków. Uzyskał bowiem opinie dowodzące, że obiekt jest budowlą typową dla swego okresu, pozbawioną cech indywidualnych i szczególnej wartości historycznej.

Definicja zabytku jest w ustawie niedookreślona, jednak nie oznacza to, że np. organy administracji mogą dowolnie uznawać co nim jest, a co nie jest. Za każdym razem powinny szczegółowo i wyczerpująco uzasadnić, dlaczego dany obiekt jest zabytkiem, na podstawie zgromadzonego i rzetelnie zbadanego materiału dowodowego. Stwierdzenie, że nieruchomość jest zabytkiem nie oznacza też, że automatycznie zostaje objęta nadzorem konserwatorskim i ochroną prawną. Ustawa ogranicza przysługującą ochronę jedynie do obiektów, które są wpisane do rejestru zabytków, uznane są za pomnik historii, ich ochrona została ustalona na mocy postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub znajdują się w granicach parku kulturowego (art. 7).

Decyzja o wpisie

Decyzja o wpisie danej nieruchomości do rejestru zabytków jeszcze jej właściciela nie ogranicza. Jest ona bowiem deklaratoryjno-konstytutywna, czyli dopiero na jej podstawie dochodzi do wpisania zabytku do ewidencji, a tym samym – do objęcia go ochroną konserwatorską. Jednocześnie ustawa nie przewiduje ochrony tymczasowej obiektu w okresie tzw. postępowania o wpis. Oznacza to, że jeżeli postępowanie jeszcze trwa lub decyzja o wpisie jest uchylona, nie można objąć zabytku ochroną na mocy ustawy. Jest to podyktowane tym, iż wpis do rejestru zabytków wiąże się z istotną ingerencją w prawo własności, ograniczając właściciela, jeśli chodzi o możliwości dysponowania swoim stanem posiadania. W obliczu konfliktu dwóch konstytucyjnie chronionych wartości, czyli prawa własności i obowiązku dbałości o dobro narodowe, ustawodawca zdecydował, że prawo własności nie może być ograniczane tymczasowo na czas trwania postępowania o wpis – dodaje mec. Marcin Studziński.

A co, jeśli złamiemy przepisy?

Zdecydowanie nie warto ignorować przepisów. Przekonał się o tym właściciel atrakcyjnej działki w Łodzi, który kupił ją wraz ze stojącą na niej zrujnowaną willą. Zlecił rozbiórkę domu, bez dokonania wymaganych uzgodnień, po czym okazało się, że był on wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Właścicielowi grozi teraz, za bezprawne zniszczenie chronionego obiektu, kara do pięciu lat więzienia z nawiązką na cele społeczne równą nawet 30-krotności minimalnego wynagrodzenia.

Powrót – spis treści

 

PRZYGOTOWANIE MIESZKANIA DO SPRZEDAŻY – CZ.1

Najważniejszą rolę w sprzedaży swojej nieruchomości odgrywa sam właściciel !

Ogromne znaczenie ma wspieranie Pośrednika w działaniach na rzecz samego właściciela. Działanie „razem” bardzo usprawnia i zwielokrotnia szansę na szybszą sprzedaż a mieszkanie zostanie sprzedane w optymalnej cenie i krótszym czasie. Pomyśl, jak przygotowałbyś do sprzedaży swój samochód i tak samo podejdź do sprzedaży mieszkania.

Po pierwsze – „1”-e  wrażenie – „2”-go nie ma:)

By sprzedać swoje mieszkanie, musi się ono wyróżnić pośród setek innych dostępnych na rynku nieruchomości.  Tak więc-pierwsze wrażenie to klucz do sukcesu! Postaraj się przygotować mieszkanie według naszej listy, a akcje Twojego mieszkania wzrosną.

  1. Najważniejsze jest to co widzisz na pierwszy rzut oka (1 wrażenie): ładna wycieraczka, odnowione drzwi i ogólny porządek w  mieszkaniu, poukładane rzeczy, zapach – zdecydowanie zwiększają szansę na powodzenie.Zimą dobrym pomysłem jest również odgarnięcie śniegu z drogi prowadzącej do lokalu.
  2. Porządek w mieszkaniu to kolejny istotny czynnik, bez którego możesz zapomnieć o dobrym pierwszym wrażeniu. Znajdź więc czas na posprzątanie. Weź pod uwagę odświeżenie okien- jeśli tego wyraźnie potrzebują. Klient jest wzrokowcem i raczej nie przekonają go argumenty, jak mogłoby wyglądać mieszkanie , gdyby……J.
  3. Każdy wie jak denerwujący jest dźwięk wody kapiącej w zlewie czy wannie. To bardzo rozprasza oglądającego. Ponadto kapiąca woda sugeruje zepsute lub stare instalacje a na dodatek po dłuższym czasie pozostawia po sobie nieestetyczne smugi i przebarwienia.
  4. Światło. Wizja pozostawania w niedoświetlonym mieszkaniu nie jest przyjemna, zadbaj więc, żeby wszystkie spalone żarówki     zostały wymienione, a instalacja elektryczna była sprawna.
  5. Usuń potencjalne problemy mogące wpłynąć na sprzedaż. Nie pozwól by jakiekolwiek drzwi (włączając drzwiczki do szaf i szafek) zacinały się lub odpadały w nich klamki. Skontroluj je napraw zawczasu. Niewielka praca – wielki efekt.
  6. Pozbądź się niepotrzebnych rzeczy. Postaw na Przestrzeń. Przyszli mieszkańcy wybierają nie tylko wygodnie mieszkanie, ale przede wszystkim miejsce  do życia. Niech zobaczą je w Twoim mieszkaniu.
  7. Łazienka jest odpowiedzialna za sprzedaż Twojej nieruchomości. Więc wysprzątaj ją najlepiej jak potrafisz. Kryształowo czyste lustro, wanna i umywalka, w której blasku można się przejrzeć – o to nam chodzi. Usuń nieładne zacieki, wymień uszczelki. Niech potencjalny kupujący zobaczy w łazience Twoje najładniejsze ręczniki.
  8. Zaaranżuj sypialnię jak ze snów. Zrób to tak, by przyszły lokator poczuł komfort tego miejsca. Żeby pokój wydawał się bardziej przestronny, zabierz  zbędne meble i nadmiar bibelotów. Ładne nakrycie na łóżko czy nowe zasłony stworzą odpowiedni nastrój.
  9. Mieszkanie pokazywane w dzień zyskuje, gdy pokażesz je jako jasne i słoneczne. Nie zapomnij odsłonić rolet i zasłon! Niech kupującemu udzieli się radosny nastrój, jakim emanuje Twoje mieszkanie.
  10. Gdy pokazujesz mieszkanie wieczorem, odpowiednią atmosferę pomoże Ci stworzyć zapalenie wszystkich lamp. Oświetlone pomieszczenia wydadzą się wtedy bardziej przytulne i gościnne.
  11. Wystrzegaj się zapraszania więcej niż jednego oglądającego na raz. Przyszły kupujący nie chce być jednym z wielu- każdy przecież chciałby czuć się wyjątkowym. Daj mu szansę obejrzenia Twojej nieruchomości w spokoju. Ogranicz swoją aktywność przy prezentacji do minimum. Uśmiechaj się serdecznie.
  12. Na czas prezentacji usuń z pola widzenia zwierzęta domowe – nie każdy lubi kota czy psa wchodzącego pod nogi.
  13. Ścisz TV i muzykę. Hałas męczy i rozprasza.
  14. Nie stresuj się. Bądź uprzejmy, ale jeśli oglądający sami nie wykażą inicjatywy w tym kierunku, sam nie narzucaj się z wymuszoną rozmową.  Postaw na oczy – „jeden obraz wart tysiąca słów”. Daj im zobaczyć nieruchomość w spokoju.
  15. Nie wstydź się wad swojego mieszkania i nie przepraszaj za to czy tamto. Mieszkania są różne. Po prostu.  Jeśli potencjalny kupujący wyrazi się o nim obelżywie, zwróć się z tym problemem do swojego pośrednika, który na pewno poradzi sobie z takim przypadkiem.
  16. Nie skupiaj uwagi oglądających na sobie. Postaraj się aby Twoja osoba była miłym tłem .  To prawda, że najwięcej wie o nieruchomości jej właściciel- czyli Ty, ale w sytuacji jaką jest sprzedaż mieszkania, osobą najlepiej zorientowaną w jego wadach i zaletach są sami kupujący wraz ze swoim doradcą a pośrednik będzie miał łatwiejsze zadanie w skupianiu uwagi na zaletach.
  17. Twoja nieruchomość to nie składzik na zdezelowane rupiecie.  Prezentując mieszkanie, nie proponuj oglądającym niepotrzebnych Ci mebli i innych przedmiotów do sprzedaży. Będziesz w ten sposób rozpraszał uwagę potencjalnych kupców aż ostatecznie całkiem ich zniechęcisz to zawarcia transakcji.

Pamiętaj, zdaj się na doświadczenie Twojego pośrednika. Kiedy oglądający będą zainteresowani negocjacją ceny lub innymi aspektami związanymi ze sfinalizowaniem transakcji, poproście ich by kontaktowali się z Waszym biurem nieruchomości.

Powrót – spis treści

 

PRZYGOTOWANIE MIESZKANIA DO SPRZEDAŻY – CZ.2

Uzupełniająco dodajemy do poprzedniego artykułu kilka informacji o przygotowaniu mieszkania lub domu do sprzedaży. Pewnie każdy chciałby sprzedać mieszkanie szybko i za wysoką cenę. Czy brzmi to znajomo? Cóż, sprzedaż mieszkania nie jest wyłącznie sprawą szczęścia. Wymaga to dokładnego planowania oraz umiejętności pokazania mieszkania na sprzedaż w taki sposób jakiego życzą sobie potencjalni kupcy. Poniżej znajdziecie Państwo dodatkowe wskazówki i porady w jaki sposób zmienić twoje przytulne mieszkanko w pożądaną na rynku nieruchomość.

Tym razem bardziej od strony emocji – bo, jak mówi stare powiedzenie handlowców – sprzedaje i kupuje się zawsze “na emocjach”

  1. Twoja więź z mieszkaniem
    Musisz sobie głośno powiedzieć “To nie jest już mój dom. To jest mieszkanie – produkt, który ma być sprzedany tak jak worek pomidorów”. Wiele osób po kilkuletnim a nawet kilkunastoletnim mieszkaniu w jakimś miejscu staje się do niego emocjonalnie przywiązana. Teraz musisz się skupić na sprzedaży i zdać sobie sprawę, z tego, że to mieszkanie nie będzie już za niedługo twoim domem. Wyobraź już sobie przekazanie kluczy oraz wszystkich dokumentów nowemu właścicielowi. Pożegnaj się z każdym pokojem oraz pomieszczeniem raz na zawsze i nie patrz za siebie – myśl o przyszłości.
  2. Depersonalizacja
    Spakuj wszystkie rzeczy osobiste oraz fotografie rodzinne. Potencjalni kupcy nie chcą oglądać twoich pamiątek z przeszłości a ty nie chcesz chyba się rozpraszać podczas oprowadzania ich po mieszkaniu. Twoim celem jest sprawienie, aby kupujący wyobraził sobie własne zdjęcia na ścianach, co jest niemożliwe, jeśli w tej chwili wiszą tam twoje zdjęcia. Kupujący nie ma się zastanawiać nad tym jacy ludzie teraz żyją w tym mieszkaniu tylko mają zobaczyć w nim siebie za kilka lat.
  3. Posprzątaj
    Ludzie gromadzą niesamowicie dużą ilość rzeczy bezużytecznych i śmieci. Zastanów się – jeśli nie używałeś swojej mikrofalówki od ponad roku prawdopodobnie jej nie potrzebujesz. Jeśli jej nie potrzebujesz to dlaczego jej nie sprzedasz lub nie dasz komuś? Przed sprzedażą mieszkania usuń wszystkie książki z biblioteczki, ozdoby i bibeloty. Uprzątnij blat stołu kuchennego. Przechowuj wszystkie przedmioty codziennego użytku w pudełkach. Pomyśl o tym jak o początku przeprowadzki, która prędzej czy później i tak się odbędzie.
  4. Posprzątaj w szafach
    Posprzątaj w szafach z ubraniami oraz szafkach kuchennych (jeśli sprzedajesz mieszkanie z meblami). Potencjalni kupcy uwielbiają otwierać różne szafki i zaglądać do szuflad. Pomyśl co sobie taki kupiec pomyśli jeśli otworzy drzwi do szafy a z niej wyleci sterta pomiętych ubrań. Jeśli wszystko będzie poukładane potencjalny kupiec z pewnością uwierzy w to, że jesteś osobą dobrze zorganizowaną. A to oznacza, że mieszkanie jest ogólnie bardzo zadbane i nie ma ukrytych usterek. Postaraj się również mieć ładnie poukładane naczynia, powieś ubrania na wieszakach w tych samych kierunkach (jak w sklepie z odzieżą), poustawiaj równo buty itp.
  5. Przenieś część rzeczy do schowka (piwnicy sąsiadów, znajomych itp.)
    Prawie każdy dom i mieszkanie wygląda lepiej jak mebli jest mało. Wynieś część mebli, które blokują przejścia i schowaj je do piwnicy. Postaraj się, aby dostęp do okien i balkonu był swobodny. Mieszkanie w którym jest mało mebli wydaje się dużo większe i przestronniejsze. Jeśli masz stoły składane – złóż je, aby nie zabierały dużo miejsca. Pozostaw tylko tyle mebli, aby było wiadomo co to za pokój (sypialnia, jadalnia, pokój gościnny / dzienny).
  6. Schowaj ulubione przedmioty
    Jeśli sprzedajesz mieszkanie wraz z meblami i wyposażeniem usuń wcześniej ulubione przedmioty. Jeśli lubisz zasłony w pokoju, ściągnij je i schowaj. Jeśli żyrandol w pokoju dziennym należał jeszcze do twojej babci, ściągnij go. Jeśli kupujący nie zobaczy tych rzeczy z pewnością nie będzie ich pożądał, zaś jeśli je zobaczy i dowie się, że nie może ich mieć, może znacznie obniżyć swoją ofertę kupna. Schowaj zatem wszystkie rzeczy na których ci bardzo zależy i jeśli to konieczne, zastąp je nowymi.
  7. Drobne naprawy
    Wymień popękane płytki w łazience oraz zwalcz grzyba (jeśli taki istnieje) czy zajmij się odpadającym tynkiem i nienaoliwionymi drzwiami. Napraw niedomykające się drzwiczki w szafkach oraz, wymień spalone żarówki. Przemyśl również przemalowanie mieszkania na jakiś neutralny kolor. Nie pozwól, aby potencjalni kupcy zapamiętali twoje mieszkanie jako to z pomarańczową sypialnią. Wiele osób wykręca się napraw bo np. mieszkanie na sprzedaż jest w starym budownictwie i wygląda jak wygląda. Każde mieszkanie może wyglądać na nowiutkie – trzeba się tylko postarać. Pamiętaj, że pieniądze wydane na remont zwrócą ci się kilkukrotnie podczas sprzedaży.
  8. Spraw, aby twoje mieszkanie błyszczało
    Umyj okna wewnątrz i z zewnątrz, doszczelnij wannę, prysznic i umywalkę oraz usuń z nich kamień. Wyczyść lustra i posprzątaj lodówkę. Poodkurzaj i umyj podłogi. Pamiętaj również, aby ręczniki w łazience były czyste i ładnie złożone. Zastosuj w każdym pomieszczeniu odświeżacze powietrza. Brzydki zapach sprawi, że potencjalny kupiec szybciej się z tobą pożegna niż przywita.
  9. Sprawdź wszystko
    Wyjdź na zewnątrz i stań na progu mieszkania. Czy wygląda zachęcająco? Czy masz ochotę wejść do środka? Popatrz na mieszkanie oczami nabywcy. Sprawdź czy meble są dobrze ustawione, przesuń poszczególne szafki i krzesła tak, aby wszystko stanowiło całość. Upewnij się, że zasłony i firanki dobrze wiszą. Czy mieszkanie wygląda na niezamieszkane? Tak? Zatem już prawie skończyłeś.
  10. Sprzedaż domu
    Jeśli sprzedajesz dom zadbaj również o jego wygląd zewnętrzny. Jeśli w ogrodzie będą niezadbane chaszcze a ściany domu będą obrośnięte mchem, kupujący prawdopodobnie nawet nie wyjdzie z samochodu nie mówiąc już o oglądnięciu wnętrza domu. Z tego powodu musisz wyczyścić chodniki, skosić trawę, pomalować okiennice, posadzić kwiaty (najlepiej żółte – wywołują pozytywne emocje), podetnij krzewy, upewnij się, że numer domu jest dobrze widoczny z ulicy.

Powrót – spis treści

 

ODSETKI OD KREDYTU BĘDĄ KOSZTEM PODATKOWYM NAJMU

Wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, który przeznaczony został pod wynajem, mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania tego przychodu.

Podatnik wynajmuje mieszkanie. Kupił je na rynku wtórnym. Na zakup wziął kredyt hipoteczny. Wynajem rozlicza według skali PIT, odliczając nakłady poniesione na mieszkanie. Według Izby Skarbowej w Warszawie może uwzględnić również odsetki od zaciągniętego kredytu. Kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Zatem odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem łącznego spełnienia następujących warunków: kredyt musi być zaciągnięty w związku z przychodami uzyskiwanymi przez podatnika; zaliczeniu do kosztów podlegają wyłącznie odsetki zapłacone; nie są to odsetki, które zwiększają koszty inwestycji.

W konsekwencji wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, który przeznaczony został pod wynajem, mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania tego przychodu. Jednak do kosztów można zaliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone (od momentu przekazania lokalu do użytkowania – wynajmu).

Interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 20 stycznia 2012 r. (nr IPPB1/415-1022/11-4/EC). wynajmu).

Powrót – spis treści

 

KUPUJEMY DZIAŁKĘ – BUDUJEMY DOM – PODSTAWY

Zakres potrzebnej wiedzy jest oooogromny. W poniższym tekście zwracamy uwagę na wybrane i najistotniejsze aspekty całej procedury. Doświadczenia nie da się zastąpić jednym artykułem ani nawet całą książką 🙂

Osoba, która chce kupić działkę pod budowę domu ma dwie możliwości. Może kupić działkę budowlaną albo działkę rolną, której odrolnienie związane jest z wieloma formalnościami. Przed zakupem działki najważniejszą rzeczą jaką musi zrobić każdy inwestor jest sprawdzenie stanu formalno-prawnego działki oraz perspektyw związanych z planowanym zagospodarowaniem otoczenia.

Trzeba ustalić, czy sprzedającemu przysługuje prawo własności do oferowanej nieruchomości. Najważniejszym dokumentem stwierdzającym stan prawny nieruchomości jest poświadczony odpis z wszystkich, tj. czterech działów założonej dla niej księgi wieczystej. Ważne jest aby sprawdzić, czy w księdze wieczystej nie ma wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie wpisu. Ponieważ taki wniosek będzie dopiero rozpatrywany, to interesujące nas fakty mogą ulec zmianie. Poza informacją, kto jest właścicielem działki, z księgi wieczystej można się dowiedzieć tak przydatnych rzeczy jak to, czy działka nie jest obciążona hipoteką, czy nie jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym jak np. służebnością drogi koniecznej (czyli prawem sąsiadów do przejeżdżania i przechodzenia przez ten grunt).  Ponadto należy sprawdzić dane dotyczące działki w tzw. ewidencji gruntów i budynków. Ustalenie dokładnych danych działki jest istotne dla prawidłowego oznaczenia danej działki, zarówno dla potrzeb sporządzenia umowy sprzedaży jak i dla przeprowadzania stosownych procedur budowlanych.

Przed podjęciem decyzji o zakupie działki należy w pierwszej kolejności ustalić jej przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego tj. sprawdzić, czy działka jest przeznaczona pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Może się okazać, że działka ma np. przeznaczenie rolne i nie można na niej wybudować domu lub że jest przeznaczona dla innego rodzaju zabudowy, np. usługowej lub przemysłowej albo przebiega przez nią planowana droga- wszystko to uniemożliwi uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Plany zagospodarowania przestrzennego znajdują się w urzędzie gminy w wydziale architektury. Tam można zapoznać się z planem, a także otrzymać z niego wypisy i wyrysy. Ponadto plan wskaże nam jaka może być maksymalna wysokość planowanej zabudowy, jakie powinny być parametry techniczne projektowanego budynku, np. kształt dachu, wielkość powierzchni zabudowy, czy istnieje możliwość dostępu do drogi publicznej, korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, jakie są wymagania dla danego terenu dotyczące ochrony środowiska lub ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, jakie są zasady i warunki podziału terenu na działki budowlane.

Zakup działki budowlanej.
Zakup działki budowlanej, podobnie jak każdej nieruchomości, wymaga sporządzenia aktu notarialnego, co wiąże się z poniesieniem określonych kosztów takich jak: wynagrodzenie notariusza, opłaty sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Obecnie notariusz pobiera wszystkie te opłaty i wpłaca je na konta właściwych sądów i urzędów. W przypadku nabywania nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, sprzedaż odbywa się na zasadach przetargu, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Procedura zakupu po wygraniu przetargu również wymaga zachowania aktu notarialnego.

Przygotowanie do budowy
Przed przystąpieniem do budowy domu musimy uzyskać szereg ważnych decyzji:

  1. Warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.
    Otrzymanie pozwolenia na budowę wymaga przedłożenia oprócz projektu również dokumentu potwierdzającego możliwość i warunki zabudowy działki wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Do niedawna wymagało to każdorazowo uzyskania z gminy dla wybranej działki decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
    Od 11 lipca 2003 r. warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego działek regulowane są bezpośrednio przez obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy, a tylko w przypadku jego dezaktualizacji lub braku – przez decyzję o warunkach zabudowy wydawana przez prezydenta, burmistrza lub wójta gminy. W praktyce oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana nadal odnośnie wszystkich działek położonych na terenach, dla których miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zostały uchwalone przed 1 stycznia 1995 r., a dla pozostałych wystarczające są aktualny wypis i wyrys z planu zagospodarowania gminy. Dzięki takiemu rozwiązaniu można otrzymać decyzje nawet wówczas, jeśli gmina nie posiada planu miejscowego lub jest on nieaktualny.Wydawanie decyzji poza planem podlega jednak znaczącym ograniczeniom – działka, której dotyczy decyzja, musi spełniać 5 warunków:
    co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
    działka ma dostęp do drogi publicznej;
    istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
    działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęta zgodą, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów;
    decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.Pierwszy z warunków nie musi być spełniony, o ile gmina posiada plan obowiązujący uchwalony przed 1 stycznia 1995 r. oraz kiedy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Warunek 3 uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej miedzy właściwą jednostka organizacyjna a inwestorem.Decyzja o warunkach zabudowy określa:
    rodzaj inwestycji;
    warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych;
    linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.
  2. Decyzja o pozwoleniu na budowę.
    Dysponując wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, musimy ostatecznie zdecydować się, jaki dom chcemy budować. W grę wchodzi kupno jednego z wielu typowych projektów domów oferowanych na rynku lub zlecenie indywidualnego projektu.Projekt powinien zawierać:
    projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący:

    • określenie granic działki lub terenu,
    • usytuowanie, obrys i układ istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu,
    • sposób odprowadzenia lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
    • projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcje i konstrukcje obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia, stosownie do potrzeb, oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu i odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg, w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów

Pozwolenie na budowę
Dysponując prawidłowo sporządzonym projektem budowlanym (w 4 egz.), wcześniej posiadanymi dokumentami w postaci aktu nabycia nieruchomości oraz decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu można wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę. Organem administracji architektoniczno-budowlanej, do którego składamy wniosek i który wydaje decyzje o pozwolenie na budowę, jest starostwo lub gmina. Jeżeli złożone przy wniosku o pozwolenie na budowę dokumenty są kompletne i spełniają powyższe wymagania, organ administracji architektoniczno budowlanej wydaje pozwolenie na budowę w formie decyzji. Po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor musi zgodnie z art. 18 oraz 42 ustawy Prawo budowlane, zatrudnić kierownika budowy. Inwestor ma obowiązek powiadomienia organu, który wydał decyzje o pozwoleniu na budowę, iż zamierza rozpocząć prace budowlane. Składając to powiadomienie występuje równocześnie o wydanie dziennika budowy. Każda budowa rozpoczyna się od protokolarnego przekazania placu budowy kierownikowi budowy.

Zakup działki rolnej
Przy wyborze zakupu działki rolnej są dwie możliwości: kupno działki pod zabudowę siedliskową lub zakup małej działki i przekształcenie ją w budowlaną. Jeżeli wybierzemy działkę pod zabudowę siedliskową i będziemy chcieli wybudować na niej dom, najpierw musimy sprawdzić, czy gmina posiada plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli w gminie jest plan zagospodarowania przestrzennego, będzie w nim zaznaczone, jaka powierzchnia ziemi umożliwia budowę domu. Zazwyczaj jest to hektar. Wtedy po kupnie hektara ziemi istnieje od razu możliwość złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Jeżeli jednak w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę dostaniemy bez problemu tylko wtedy, gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Ta średnia waha się zazwyczaj od 7 do 20 ha. Średnia powierzchnia gospodarstwa ogłaszana jest w uchwale Rady Gminy. Aby skutecznie wybrnąć z tej sytuacji należy znaleźć rolnika, który będzie chciał sprzedać kawałek ziemi. Rolnik wystąpi o warunki zabudowy dla tej powierzchni i gdy otrzyma warunki zabudowy będzie możliwe podpisanie z nim umowy przedwstępnej kupna ziemi rolnej. Rolnik wystąpi wtedy o pozwolenie na budowę i wyleje fundamenty. Wówczas można już zawrzeć z rolnikiem umowę warunkową sprzedaży działki z pozwoleniem na budowę. Umowę warunkową, bowiem prawo pierwokupu ziemi rolnej, gdy kupuje ją “nierolnik” ma Agencja Nieruchomości Rolnych. Rolnik dostanie warunki zabudowy gdy:
co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej będzie zabudowana. (jeśli sąsiednia działka jest niezabudowana, nie można się budować, trzeba poczekać, aż gmina sporządzi nowy plan),
teren ma dostęp do drogi publicznej,
istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające do rozpoczęcia budowy.

Można też znaleźć gospodarstwo ze starymi zniszczonymi zabudowaniami. Ze względu na zły stan nie podniosą one znacząco ceny działki. Zamiast o pozwolenie na budowę będzie można natomiast starać się o pozwolenie na remont.

Jeżeli jednak zdecydujemy się na zakup działki rolnej i przekształcenie jej na budowlaną, musimy wziąć pod uwagę, że czeka nas szereg formalności do załatwienia, nim otrzymamy pozwolenie na budowę. Między innymi konieczne jest odrolnienie. Polega to na zmianie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania z rolnej na budowlaną i na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Procedurę odrolnienia gruntu przeprowadza gmina w trakcie uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy decyduje, które z rolniczych terenów mają stać się budowlanymi. Po odrolnieniu ziemi występujemy o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Konieczna jest uzyskanie zgody na wyłączenie, jeśli ziemia jest dobrej jakości – czyli należy do klas I, II, III, III a, III b oraz w przypadku użytków rolnych klas IV, IV a, IV b, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (np. torfy). Czasami zgoda jest również potrzebna przy gruntach klas IV, IV a i IV b pochodzenia mineralnego. Dzieje się tak, jeśli rada gminy podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim obszarze. Wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej należy złożyć do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie działki. Wniosek o odrolnienie powinien zawierać dokument potwierdzający własność działki (np. akt notarialny), wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypis z rejestru gruntów z odbitką z mapy ewidencyjnej, kopię mapy działki wraz z projektem jej zagospodarowania i zaznaczonym terenem wyłączonym z produkcji rolnej.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 r., Nr 64, poz. 592).
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.).
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz. U. 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm.).

Powrót – spis treści

 

PEŁNOMOCNICTWO, CZYLI JAK KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ NA ODLEGŁOŚĆ

Osoba, która nie może osobiście kupić czy sprzedać nieruchomości może upoważnić do tego inną osobę. Najczęściej na pełnomocnika powołuje się osobę z najbliższej rodziny gdyż do takich osób mamy największe zaufanie. Możemy wyróżnić dwa rodzaje pełnomocnictwa pełnomocnictwo ogólne i szczególne.

Pełnomocnictwo ogólne upoważnia do dokonywania czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebne jest pełnomocnictwo szczególne, które może być pełnomocnictwem rodzajowym, czyli upoważnieniem do dokonywania czynności prawnych określonego rodzaju lub pełnomocnictwem szczegółowym upoważniającym do dokonania jednorazowo konkretnej czynności. Nabycie nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd wymaga więc pełnomocnictwa szczególnego. Oznacza to, że z treści pełnomocnictwa musi wynikać, że pełnomocnik został umocowany do sprzedaży lub zakupu albo konkretnej nieruchomości (pełnomocnictwo szczegółowe) albo ogólnie każdej nieruchomości (pełnomocnictwo rodzajowe). Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej formie. Art. 158 kodeksu cywilnego wymaga, pod rygorem nieważności, zachowania formy aktu notarialnego przy umowie przeniesienia własności nieruchomości, a zatem pełnomocnictwo do tej czynności wymaga również formy aktu notarialnego.

Udzielając pełnomocnictwa wskazać należy jego zakres, czyli ustalić jakie czynności pełnomocnik ma wykonać. W treści pełnomocnictwa można też ograniczyć pełnomocnika określając na przykład kwotę minimalną za jaką może on sprzedać nieruchomość. W przypadku przeniesienia własności nieruchomości w treści pełnomocnictwa powinno się też znaleźć umocowanie do reprezentowania przed urzędami oraz osobami fizycznymi i prawnymi we wszelkich sprawach związanych z zawieraną umową. Pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, a odwołanie nie wymaga formy aktu notarialnego nawet gdy taka forma była zastrzeżona dla pełnomocnictwa. Ponadto pełnomocnictwo wygasa z chwilą śmierci mocodawcy lub pełnomocnika. Po wygaśnięciu umocowania pełnomocnik obowiązany jest zwrócić mocodawcy pełnomocnictwo.lnego. Oznacza to, że z treści pełnomocnictwa musi wynikać, że pełnomocnik został umocowany do sprzedaży lub zakupu albo konkretnej nieruchomości.

Powrót – spis treści

 

KTO, JAK, KIEDY, KOMU I DLACZEGO USTALA WYSOKOŚĆ OPŁATY ADIACENCKIEJ?

Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału nieruchomości, podziału i scalenia nieruchomości bądź budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Innymi słowy, opłata adiacencka może zostać nałożona przez organ wykonawczy gminy, w przypadku zaistnienia jednego z trzech stanów faktycznych, o ile powodują one niewątpliwy wzrost wartości nieruchomości.

Podmiotami zobowiązanymi do jej uiszczenia są: właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości.

Wysokość opłaty adiacenckiej ustala uchwałą rada gminy. W przypadku podziału nieruchomości uchwalona stawka procentowa nie może być wyższa niż 30% różnicy pomiędzy wartością przed podziałem a wartością po jego dokonaniu. Natomiast w przypadku budowy infrastruktury technicznej, wysokość opłaty adiacenckiej, nie może przekroczyć 50% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a jej wartością po ich wybudowaniu oraz wzrostu wartości w wyniku jej scalenia i podziału. Od uznania rady gminy zależy zatem w jakiej wysokości zostanie ustalona stawka procentowa. Nie jest natomiast możliwe ustalenie jej na poziomie 0%, gdyż, zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 stycznia 2003 r. (I SA 2293/02, niepubl.), stanowiłoby to rezygnację ze źródła dochodów gminy określonego w ustawie, byłoby to więc obejściem przepisów Konstytucji i ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Decyzję w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wydaje, jak już wspomniano, wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Ustawa stanowi, że może ona zostać wydana w ciągu 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Dodatkowym zastrzeżeniem jest to, że w dniu stworzenia tych warunków musi obowiązywać uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W przypadku podziału nieruchomości ustawa o gospodarce nieruchomościami również przewiduje termin 3 letni, po upływie którego właściciel nieruchomości nie może zostać zobowiązany do jej zapłaty. Liczony jest on dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Do ustalenia wysokości indywidualnej opłaty konieczny jest udział w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego, określa on wartość nieruchomości zarówno przed zaistnieniem jednego z dwóch wyżej wymienionych stanów faktycznych, jak i po nim.

Osoba fizyczna czy też osoba prawna, która jest adresatem decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej ma obowiązek wnieść ją w ciągu 14 dni, od kiedy decyzja ta stała się ostateczna .

Ustawodawca przewidział możliwość rozłożenia, na wniosek, opłaty adiacenckiej na raty. Okres, na który można maksymalnie dokonać rozłożenia wynosi 10 lat, przy czym raty z tego tytułu płacone są corocznie. W przypadku kiedy właściciel nieruchomości uzyska decyzję o ustaleniu opłaty, w której określa się warunki rozłożenia na raty, pierwsza rata powinna zostać zapłacona również w terminie 14 dni, od kiedy stała się ostateczna.

Powrót – spis treści

 

JAKIE WARUNKI MUSI SPEŁNIĆ CUDZOZIEMIEC, KTÓRY CHCE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ W POLSCE?

Ustawa z dnia 24.03.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Art. 1.

  1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
    1. Sprzeciw, o którym mowa w ust. 1, jest wyrażany, w drodze postanowienia, w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. W szczególnie uzasadnionych przypadkach minister właściwy do spraw wewnętrznych, na wniosek organu, któremu przysługuje prawo sprzeciwu, przedłuża termin na jego wniesienie do 2 miesięcy od dnia doręczenia wystąpienia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
    2. Odmowa wydania zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, nie wymaga wystąpienia do Ministra Obrony Narodowej lub ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.
  2. Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:
    1. osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
    2. osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
    3. nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
    4. osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.
  3. W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów art. 4 § 1 pkt 4 lit. b lub c, lub e ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz. U. nr 94, poz. 1037, z 2001 r. nr 102, poz. 1117 oraz z 2003 r. nr 49, poz. 408 i nr 229, poz. 2276).
  4. Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego.
  5. Nabyciem drugiego domu w rozumieniu przepisów ustawy jest nabycie przez cudzoziemca, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1, nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca. Nie dotyczy to nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. nr 141, poz. 1492).

Art. 1a.

  1. Zezwolenie, o którym mowa w art. 1 ust. 1, jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli:
    1. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
    2. wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.
  2. Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską mogą być w szczególności:
    1. posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
    2. zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
    3. posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony z wyłączeniem zezwolenia udzielonego na podstawie art. 53a ust. 2 ustawy z dnia 13 czerwca 2003 r. o cudzoziemcach (Dz. U. z 2006 r. nr 234, poz. 1694, z późn. zm.), zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich;
    4. członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców wymienionych w art. 1 ust. 2 pkt 4;
    5. wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
  3. Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać:
    1. oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;
    2. oznaczenie nabywanej nieruchomości;
    3. oznaczenie zbywcy;
    4. określenie formy prawnej nabycia nieruchomości;
    5. informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.
  4. Do wniosku, o którym mowa w ust. 3, cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia jest obowiązany dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz okoliczności, o których mowa w ust. 2, a także inne dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości.
  5. Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku określonym w ust. 2 pkt 5 powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej.
  6. Nabycie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców następuje dodatkowo, z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. nr 64, poz. 592).

Art. 2.

  1. Minister Spraw Wewnętrznych*) przed wydaniem decyzji w sprawie zezwolenia może:

    *) Obecnie: minister właściwy do spraw wewnętrznych, stosownie do art. 4 ust. 1, art. 5 pkt 24 i art. 29 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o działach administracji rządowej (Dz. U. z 2003 r. nr 159, poz. 1548, nr 162, poz. 1568 i nr 190, poz. 1864 oraz z 2004 r. nr 19, poz. 177, nr 69, poz. 624, nr 91, poz. 873, nr 96, poz. 959 i nr 116, poz. 1206), która weszła w życie z dniem 1 kwietnia 1999 r.

    1. zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku oraz do dokonania sprawdzenia, o którym mowa w pkt 2;
    2. dokonać, także przy pomocy właściwych organów administracji rządowej, sprawdzenia, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy będzie ono zgodne z interesem państwa.
  2. Minister Spraw Wewnętrznych*) może w zezwoleniu określić dla cudzoziemca zamierzającego nabyć nieruchomość specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość jej nabycia.

    *) Obecnie: minister właściwy do spraw wewnętrznych, stosownie do art. 4 ust. 1, art. 5 pkt 24 i art. 29 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o działach administracji rządowej (Dz. U. z 2003 r. nr 159, poz. 1548, nr 162, poz. 1568 i nr 190, poz. 1864 oraz z 2004 r. nr 19, poz. 177, nr 69, poz. 624, nr 91, poz. 873, nr 96, poz. 959 i nr 116, poz. 1206), która weszła w życie z dniem 1 kwietnia 1999 r.

Art. 2a.
Minister właściwy do spraw wewnętrznych może zwracać się do innych niż określone w art. 2 ust. 1 pkt 2 organów administracji publicznej, organizacji zawodowych i instytucji państwowych o wyrażenie opinii oraz przekazanie dokumentów i informacji, w szczególności zawartych w ewidencji gruntów i budynków, niezbędnych do realizacji zadań, o których mowa w art. 1 ust. 1, art. 3e oraz w art. 8 ust. 4.

Art. 3.

  1. Zezwolenie powinno określać w szczególności:
    1. osobę nabywcy i zbywcy;
    2. przedmiot nabycia;
    3. specjalne warunki, w sytuacji określonej w art. 2 ust. 2.
  2. Zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania.

Art. 3a.
Decyzję w sprawie zezwolenia na nabycie nieruchomości położonej na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ustanowionej na podstawie odrębnych przepisów, wydaje się w terminie miesiąca od dnia złożenia wniosku przez stronę.

Art. 3b.
Postępowanie w sprawie wydania zezwolenia umarza się, gdy wystąpi o to cudzoziemiec, na którego wniosek je wszczęto, a także gdy właściciel lub wieczysty użytkownik nieruchomości oświadczy, że nie zamierza jej zbyć na rzecz cudzoziemca ubiegającego się o zezwolenie.

Art. 3c.
Organ wydający decyzję lub postanowienie w postępowaniu toczącym się na podstawie przepisów ustawy może odstąpić od uzasadnienia faktycznego, jeżeli wymaga tego obronność lub bezpieczeństwo państwa.

Art. 3d.

  1. Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia, zwane dalej “promesą”. Do promesy stosuje się odpowiednio przepisy art. 1-3c.
  2. Promesa jest ważna rok od dnia wydania.
  3. Promesa może być wydana również na wniosek założycieli podmiotu, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4.
  4. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Art. 3e.

  1. Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.
  2. Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.
  3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą przypadków, gdy akcje spółki są dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym albo spółka jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości określonej w art. 8 ust. 1 pkt 1, 1a i 5, z zastrzeżeniem art. 8 ust. 3.
  4. Do zezwoleń, o których mowa w ust. 1 i 2, przepisy art. 1-3d stosuje się odpowiednio.
  5. Wniosek o wydanie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1 i 2, powinien oprócz informacji, o których mowa w art. 1a ust. 3 pkt 1 i 3, zawierać dodatkowo:
    1. oznaczenie spółki, której udziały (akcje) są nabywane, obejmowane albo są przedmiotem innej czynności prawnej;
    2. oznaczenie spółki, która w wyniku nabycia, objęcia udziałów (akcji) albo innej czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) innej spółki handlowej stanie się spółką kontrolowaną;
    3. określenie nieruchomości stanowiących własność bądź będących w użytkowaniu wieczystym spółki, która stanie się spółką kontrolowaną lub której udziały (akcje) są nabywane lub obejmowane przez cudzoziemców;
    4. określenie sposobu nabycia lub objęcia udziałów (akcji) bądź innej czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) w spółce, na skutek której spółka będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.

Art. 3f.
Minister właściwy do spraw wewnętrznych określi, w drodze rozporządzenia:

  1. rodzaje dokumentów, o których mowa w art. 1a ust. 4,
  2. szczegółowe informacje dotyczące okoliczności wskazanych we wniosku,
  3. wzory oświadczeń składanych przez cudzoziemców w związku z prowadzonym przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych postępowaniem w sprawie wydania zezwolenia oraz wykazów dołączanych do tych oświadczeń uwzględniając zróżnicowany zakres informacji i dokumentów składanych przez cudzoziemców, o których mowa w art. 1 ust. 2.

Art. 4.
Minister właściwy do spraw wewnętrznych przedstawia Sejmowi corocznie, w terminie do dnia 31 marca, szczegółowe sprawozdanie z realizacji ustawy, a w szczególności o liczbie udzielonych zezwoleń, rodzaju i obszarze oraz terytorialnym rozmieszczeniu nieruchomości, których one dotyczą, a także liczbie decyzji odmawiających udzielenia zezwolenia.

Art. 5.
Bez przedstawienia zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych*), a w przypadku ustanowienia w zezwoleniu specjalnych warunków – także dowodu z dokumentu urzędowego o ich spełnieniu, nie można dokonywać czynności prawnych oraz wpisów prawa własności i prawa użytkowania wieczystego.


*) Obecnie: minister właściwy do spraw wewnętrznych, stosownie do art. 4 ust. 1, art. 5 pkt 24 i art. 29 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o działach administracji rządowej (Dz. U. z 2003 r. nr 159, poz. 1548, nr 162, poz. 1568 i nr 190, poz. 1864 oraz z 2004 r. nr 19, poz. 177, nr 69, poz. 624, nr 91, poz. 873, nr 96, poz. 959 i nr 116, poz. 1206), która weszła w życie z dniem 1 kwietnia 1999 r.

Art. 5a. (uchylony)

Art. 6.

  1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne.
  2. W razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
  3. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do nabycia lub objęcia udziałów lub akcji w spółce handlowej wbrew przepisom art. 3e, z tym że żądanie, o którym mowa w ust. 2, zgłosić może także każdy udziałowiec lub akcjonariusz spółki.

Art. 7.

  1. Przepisów ustawy nie stosuje się do przekształcenia spółki handlowej w rozumieniu przepisów tytułu IV działu III ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych.
  2. Przepisów ustawy nie stosuje się do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Jeżeli prawo ojczyste spadkodawcy nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, w tym zakresie stosuje się prawo polskie.
  3. Jeżeli cudzoziemiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy.
    1. Jeżeli cudzoziemiec, który nabył nieruchomość na podstawie zapisu windykacyjnego, nie uzyska zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego wchodzi do spadku. Stosuje się wtedy przepisy ust. 2 i 3, z tym że termin, o którym mowa w ust. 3, biegnie od chwili, gdy cudzoziemiec dowiedział się o wejściu do spadku prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.
  4. Przepisy ust. 2-3a stosuje się odpowiednio do udziałów lub akcji spółki handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  5. Przepisów ustawy nie stosuje się do funduszu inwestycyjnego zamkniętego oraz specjalistycznego funduszu inwestycyjnego otwartego stosującego zasady i ograniczenia inwestycyjne określone dla funduszu inwestycyjnego zamkniętego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych (Dz. U. nr 146, poz. 1546).

Art. 7a. (uchylony)

Art. 8.

  1. Nie wymaga uzyskania zezwolenia, z zastrzeżeniem ust. 3:
    1. nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;
      1. nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
    2. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich;
    3. nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
    4. nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
    5. nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
    6. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
    7. nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.
  2. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia:
    1. nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej;
    2. drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej.
    1. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej w okresach określonych w ust. 2, w przypadku:
      1. nabycia nieruchomości rolnych położonych:
        1. w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim – po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
        2. w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim – po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
      2. nabycia drugiego domu:
        1. jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub
        2. w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych, przy czym zwolnienie to nie obejmuje obywateli Konfederacji Szwajcarskiej.
    2. Obywatele państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, będący w dniu uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską członkostwa w Unii Europejskiej udziałowcami lub akcjonariuszami spółek handlowych z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, mogą do okresów dzierżawy, o których mowa w ust. 2a pkt 1, zaliczyć okres dzierżawy nieruchomości rolnej przez spółkę, jeżeli przez ten okres, będąc udziałowcami lub akcjonariuszami spółki, osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  3. Zwolnień, o których mowa w ust. 1, nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.
  4. Minister właściwy do spraw wewnętrznych prowadzi rejestr nieruchomości, udziałów i akcji, nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez zezwolenia w przypadkach określonych w ust. 1, 2 i 2a, oraz rejestr nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców na podstawie wymaganych zezwoleń, o których mowa w art. 1 ust. 1 oraz w art. 3e ust. 1 i 2.
  5. Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, tryb postępowania i szczegółowe zasady prowadzenia rejestrów, o których mowa w ust. 4.

Art. 8a.

  1. Notariusz przesyła ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia, wypis z aktu notarialnego, mocą którego cudzoziemiec nabył lub objął nieruchomość, udziały lub akcje w spółce, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości.
  2. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio do sądu, jeżeli nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie prawomocnego orzeczenia oraz gdy nabycie lub objęcie udziałów lub akcji podlega wpisowi do rejestru przedsiębiorców.

Art. 9. (uchylony)

Art. 10.
Ustawa niniejsza nabiera mocy obowiązującej w 8 dni po jej ogłoszeniu*).


*) Ustawa została ogłoszona w dniu 12.04.1920 r.

Powrót – spis treści

 

JAK ŁATWO STRACIĆ ULGĘ PODATKOWĄ?

W tym roku mija okres, który decyduje o zachowaniu prawa do ulgi podatkowej z tytułu odziedziczonego lub darowanego w 2007 roku mieszkania.

W wyniku wymeldowania się i sprzedaży odziedziczonego lub darowanego mieszkania można stracić ulgę podatkową. Ograniczenie to obowiązuje w okresie 5 lat. Wymóg zameldowania i utrzymania własności lokalu wprowadzono w ustawie o podatku od spadków i darowizn w 2007 roku. Zatem dla osób, które wtedy nabyły nieruchomości i skorzystały z ulgi mieszkaniowej, ten okres upłynie w 2012 roku.
Ulga mieszkaniowa

Otrzymanie w spadku lub darowiźnie domu, mieszkania (w tym spółdzielczego prawa własnościowego) jest opodatkowane. Podatku od spadków i darowizn nie muszą płacić jedynie osoby, które nabyły nieodpłatnie nieruchomość od osób najbliższych: małżonka, krewnych w linii prostej (np. rodzice, dzieci), rodzeństwa, ojczyma, macochy lub pasierba. Dalsi krewni, a także osoby, których ze zbywcą (spadkodawcą) nie łączą więzy rodzinne, płacą podatek od wartości nieruchomości, którego stawka może wynieść od 12 do 20 proc. Podatku tego można jednak uniknąć korzystając ze specjalnego zwolnienia.

– Dzięki uldze mieszkaniowej można nie płacić podatku od wartości domu lub mieszkania o powierzchni nieprzekraczającej 110 mkw.

Ponieważ ulga ta pozwala zaoszczędzić znaczne kwoty podatnikom, skorzystanie z niej wymaga spełnienia wielu warunków. Jednym z nich jest mieszkanie w nabytej nieruchomości będąc zameldowanym na pobyt stały przez okres pięciu lat, w ciągu których nie można oczywiście mieszkania zbyć. Obowiązek meldunku i zakaz zbycia obowiązuje od 2007 roku. Wcześniej warunkiem skorzystania z ulgi było wyłącznie faktyczne zamieszkiwanie przez pięć lat w takim lokalu.

Dla zachowania ulgi konieczne jest zameldowanie i utrzymanie własności lokalu

– Oznacza to, że osoby, które otrzymały mieszkanie przed 1 stycznia 2007 r., mogły je nawet w okresie pięcioletnim sprzedać, o ile nadal zamieszkiwały w nim np. jako najemcy .– wyjaśnia Waldemar Olichwer, radca prawny i wspólnik w kancelarii Olichwer i Wspólnicy.

Takiej możliwości nie ma w przypadku nabycia własności lokalu po tej dacie.

– Aby korzystać z ulgi, muszą być spełnione trzy elementy: utrzymanie własności lokalu, zameldowanie w nim na pobyt stały oraz zamieszkiwanie.
Bieg terminu

Dla podatników istotne jest, jak liczyć pięcioletni termin. Zaczyna on swój bieg od dnia podpisania aktu notarialnego darowizny albo złożenia zeznania w przypadku dziedziczenia, zapisu (zwykłego, windykacyjnego), dalszego zapisu, polecenia testamentowego, jeżeli w tym momencie nabywca zamieszkiwał już w lokalu, będąc zameldowanym. W przeciwnym przypadku termin zaczyna biec od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały (o ile zamieszkanie i zameldowanie nastąpiło w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego).

– Terminy określone w latach kończą się z upływem tego dnia w ostatnim roku, który odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim roku nie było, w dniu, który poprzedzałby bezpośrednio ten dzień .

Wynika to z art. 12 Ordynacji podatkowej (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 8, poz. 60 z późn. zm.). Jeżeli zatem przykładowo podatnik, który skorzystał z ulgi, zameldował się w nabytym mieszkaniu 1 lutego 2007 r., to pięć lat upłynie 1 lutego 2012 r. 2 lutego będzie już mógł sprzedać mieszkanie z zachowaniem prawa do ulgi mieszkaniowej.

Aby jednak nie płacić podatku dochodowego, warto wstrzymać się ze sprzedażą do przyszłego roku. Wprawdzie z PIT zwolniony jest dochód ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli ma ona miejsce po pięciu latach od nabycia, ale bieg tego terminu liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Dla nieruchomości nabytych w 2007 r. termin pięcioletni upłynie zatem dopiero z końcem 2012 r.

Powrót – spis treści

 

CO POWINIENEŚ WIEDZIEĆ O SPADKACH I TESTAMENTACH?

Do dziedziczenia z mocy ustawy jedna z ostatnich nowelizacji kodeksu cywilnego dołączyła też dziadków. Dziedziczą, jeśli nie żyją małżonkowie, dzieci, wnuki, prawnuki, rodzice, rodzeństwo, siostrzeńcy i bratankowie – w równych częściach. A jeśli dziadkowie nie żyją – dziedziczą ciotki i wujowie. Co więcej, jeśli spadkodawca nie pozostawił małżonka i innych bliskich, ustawowo dziedziczą także pasierbowie.

– Jeśli okaże się, że zmarły nie miał rodziny, która mogłaby dziedziczyć, jego majątek przechodzi na własność gminy, na terenie której mieszkał przed śmiercią.

Zapis windykacyjny

Na razie za pomocą testamentu nie można bezpośrednio przekazać konkretnego składnika majątku konkretnej osobie – nie pozwala na to prawo. Nawet jeśli wskażemy w testamencie, że mieszkanie ma przypaść naszemu synowi, a działka letniskowa nad morzem córce, to i tak spadkobiercy nabędą wspólnie wszystkie składniki majątku wchodzące do spadku, a udział każdego z nich w tym spadku będzie określony w formie ułamka (np. 1/2 majątku dla jednego dziecka i 1/2 dla drugiego – gdy małżonek spadkodawcy zmarł przed nim).

Aby stać się właścicielem majątku otrzymanego po zmarłym spadkobiercy, trzeba przeprowadzić postępowanie sądowe o stwierdzenie nabycia spadku. A potem dokonać tzw. działu spadku, czyli określić, komu przypadną na własność poszczególne składniki majątkowe. To może się ciągnąć latami.

Bardzo ważne! Na szczęście sytuację poprawi zapis windykacyjny. To nowość, która w polskich przepisach o dziedziczeniu pojawi się pod koniec października. Jest już uchwalony i ogłoszony w Dzienniku Ustaw

W testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca będzie mógł postanowić, że konkretna osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku, czyli jego śmierci. Przedmiotem zapisu windykacyjnego będą mogły być rzeczy (choćby samochód, motocykl, jacht, szybowiec, księgozbiór, kolekcja białej broni, znaczków czy monet, obraz, rzeźba), nieruchomości (dom, mieszkanie, ziemia), prawa majątkowe, papiery wartościowe, przedsiębiorstwo lub gospodarstwo rolne.

Spadkodawca będzie mógł skierować zapis windykacyjny nie tylko do członka najbliższej rodziny, ale też do osoby z dalszej rodziny, a nawet z nim niespokrewnionej. Zapis będzie można uczynić na rzecz jednej lub kilku osób. Przedmiot zapisu będzie wyłączany z masy spadkowej. Pozostała część spadku nierozdysponowana w formie zapisu będzie podlegała normalnemu podziałowi w ramach dziedziczenia. Co ważne, osoba, która przyjmie w zapisie np. mieszkanie, będzie mogła nadal uczestniczyć w postępowaniu spadkowym dotyczącym pozostałej części majątku zmarłego. Jej udziały w tym dziedziczeniu nie będą w żadnym stopniu ograniczone.

Przedmiot zapisu w chwili otwarcia spadku musi należeć do spadkodawcy. Nabycie przez zapisobiorcę przedmiotu zapisu windykacyjnego będzie mógł potwierdzić sąd oraz notariusz. Testator będzie mógł odwołać zapis albo sprzedać rzecz objętą zapisem.

Darowizna na wypadek śmierci

To ciągle pieśń przyszłości. Najpierw przepisy, które miały takie darowizny wprowadzić rozpatrywał Sejm, potem odłożył je w kąt, a później senatorowie ponownie skierowali je do Sejmu. Wiadomo jednak, że nie uda się ich uchwalić przed wyborami.

Szkoda, bo nie dość, że byłaby to dodatkowa możliwość dysponowania majątkiem na wypadek śmierci, to jeszcze w niektórych elementach byłaby korzystniejsza niż zapis windykacyjny.

Dzięki darowiźnie na wypadek śmierci darczyńca mógłby za życia rozdysponować składniki swojego majątku. Obdarowany stawałby się właścicielem danego składnika majątku w chwili śmierci darczyńcy. Tak można by było przekazać dowolny składnik majątku. Darczyńca mógłby więc podarować np. swoje mieszkanie, kolekcję monet, księgozbiór, a także przedsiębiorstwo czy akcje spółki giełdowej. Składniki majątku przekazywane w ramach darowizny na wypadek śmierci mogłyby trafić zarówno do członków rodziny darczyńcy, jak i do osób z nim niespokrewnionych (to podobieństwa do zapisu).

Tym, co odróżnia taką darowiznę od zapisu windykacyjnego, jest to, że można by ją odwołać, ale byłoby to znacznie trudniejsze niż w przypadku zapisu. Odwołanie byłoby możliwe, jeśli obdarowany dopuści się względem darczyńcy tzw. rażącej niewdzięczności, a także gdyby po zawarciu umowy stan majątkowy darczyńcy znacznie się pogorszył – tak, że wykonanie darowizny oznaczałoby uszczerbek dla jego własnego utrzymania.

Umowa darowizny na wypadek śmierci musiałaby mieć formę aktu notarialnego. Darczyńca aż do śmierci pozostawałby właścicielem darowanej rzeczy.

Po śmierci darczyńcy nie byłoby potrzeby przeprowadzania postępowań sądowych. Mieszkanie, samochód czy firma zapisane w umowie przechodzą na własność obdarowanego i będzie on mógł nimi swobodnie rozporządzać.

Przedmiot darowizny na wypadek śmierci nie wchodziłby w skład spadku po darczyńcy. Spadkobiercy, którzy z powodu darowizny na wypadek śmierci mogliby zostać pokrzywdzeni, mieliby prawo żądania od obdarowanych zachowku. Jeśli obdarowany zmarłby przed darczyńcą, ich umowa nie wywoływałaby żadnych skutków prawnych. Zapisany w niej składnik majątku pozostawałby na stanie darczyńcy.

Wydziedziczenie i…

Czasami zdarza się, że spadkodawca nie chce, by konkretna osoba z rodziny po nim dziedziczyła. No bo jakoś tak jej nie lubi. Albo z innego powodu. Jeśli spadkodawca nie zostawi testamentu, osoba ta może dziedziczyć z automatu. Jeśli będzie testament, który ją wyklucza, włączy się zachowek i tak czy inaczej osobie tej coś ze spadku skapnie. Czy spadkodawca może się bronić przed zachowkiem? Tak. W testamencie może pozbawić ustawowych spadkobierców zachowku. Czyli ich wydziedziczyć. Ale to nie może być jego widzimisię. Może to zrobić, jeśli osoba, która ma być wydziedziczona:

– wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego (np. żyje z działalności przestępczej, jest alkoholikiem, narkomanem, prostytuuje się);

– dopuściła się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciw życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci (np. pobiła go, groziła mu lub publicznie ubliżała);

– uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych (czyli np. nie pomaga mu w czasie jego choroby albo przez długie lata w ogóle nie utrzymuje kontaktów z rodziną, nie odbiera telefonów, mijana na ulicy odwraca głowę w drugą stronę).

Przyczyna wydziedziczenia członka najbliższej rodziny powinna wynikać z treści testamentu. Nie może być jednak tak, że spadkodawca wydziedzicza np. córkę po sprzeczce czy jednorazowej awanturze domowej. Nie może też wydziedziczenia uzależniać od postawy tej córki, czyli zapisać w testamencie, że będzie ona wydziedziczona, jeśli np. nie rzuci alkoholu, albo nie przestanie się prostytuować.

… zrzeczenie się dziedziczenia

Nie zawsze chęć wykluczenia członka rodziny z kręgu osób dziedziczących wynika z tego, że zdaniem spadkodawcy jest ona niegodna spadku. Często zdarza się tak, że spadkodawca, który ma np. dwójkę dzieci, jedno z nich zaspokoi za życia, choćby kupując mu mieszkanie. Chciałby, żeby jego własne mieszkanie dostało po jego śmierci drugie dziecko. To pierwsze twierdzi wprawdzie, że jego ewentualne roszczenia do majątku rodziców zostały już zaspokojone, ale to się może zmienić. Niełatwo machnąć ręką na 200 czy 300 tys. zł z mieszkania po rodzicach. Rodzinne spory o podział majątku to przecież codzienność.

Jak temu zapobiec? Wydziedziczyć? Nie wypada. Poza tym nie ma do tego podstaw. Eksperci podpowiadają inne rozwiązanie – rodzic powinien spróbować namówić to dziecko, które już dostało mieszkanie, do tego, by zrzekło się dziedziczenia. Dwustronną umowę w tej sprawie zawiera się u notariusza. Kosztuje 60 zł plus VAT. Oczywiście trzeba to załatwić polubownie. Nie na siłę. Na zawarcie umowy o zrzeczeniu się dziedziczenia muszą się zgodzić zarówno spadkodawca (np. rodzic czy rodzice), jak i jego dziecko. Po podpisaniu umowy dziecko to będzie traktowane w procesie dziedziczenia tak, jakby się nigdy nie urodziło.

Umowa o zrzeczeniu się dziedziczenia rozciąga się też na zstępnych, czyli dzieci, wnuki, prawnuki osoby, która zrzekła się dziedziczenia.

Ważne! Nie da się jej odwołać jednostronnie. To dobra wiadomość dla drugiego dziecka. Jego brat (siostra) nie będzie mógł po śmierci rodziców stwierdzić, że się rozmyślił i jednak chce dziedziczyć. Odwołać umowę zrzeczenia się dziedziczenia muszą obie strony.

Źródło: Gazeta Wyborcza

Powrót – spis treści

 

JAK ZABEZPIECZYĆ SIĘ PRZED NIEUCZCIWYM NAJEMCĄ, KTÓRY NIE CHCE SIĘ WYPROWADZIĆ?

Odpowiedzią jest tzw. najem okazjonalny. Trzeba jednak znać, wiedzieć i umieć go zastosować. Robimy to od dawna i nasi klienci nie mają z tym kłopotów. Wszelkim Wynajmującym swoje mieszkania polecamy się zapoznać.

Jest sposób na nieuczciwych lokatorów

Niewielu właścicieli mieszkań lub domu wie, że może zabezpieczyć się przed niesolidnymi lokatorami, zawierając umowę najmu okazjonalnego. Umowa ta pozwala uniknąć długiego procesu sądowego, gdy lokator nie płaci czynszu i nie chce się wyprowadzić z mieszkania po zakończeniu okresu najmu. Rozwiązanie to jest jednak rzadko stosowane, a część agencji nieruchomości nie informuje o nim swoich klientów.

Najem okazjonalny różni się od umowy najmu zwykłego tym, że najemcy składają dodatkowo oświadczenie przed notariuszem o poddaniu się egzekucji na wypadek, gdyby po zakończeniu umowy nie chcieli opuścić mieszkania. W oświadczeniu tym najemcy wskazują osobę trzecią, do której się wyprowadzą po zakończeniu umowy najmu. Potrzebna jest także zgoda tej osoby. W przypadku, gdy najemca nie chce opuścić mieszkania, komornik wyprowadza” go pod adres osoby trzeciej, wskazany w oświadczeniu notarialnym, bez konieczności długiego procesu o eksmisję.

Wielu właścicieli mieszkań nie wie o tym, że w taki sposób może oszczędzić czas, pieniądze i nerwy. O takim rozwiązaniu rzadko informują swoich klientów agenci nieruchomości.

– Z naszych danych wynika, że tego typu oświadczeń przed notariuszem o poddaniu się egzekucji w zakresie wydania lokalu nie zawiera się dużo- mówi Agencji Informacyjnej Newseria Leszek Zabielski, przewodniczący Rady Naukowej z Fundacji Centrum Naukowe Notariatu. – Jest to spowodowane obawą właścicieli mieszkań, że nie poradzą sobie z procedurą najmu okazjonalnego, dlatego też zawierają zwykłe umowy najmu.

Największą przeszkodą w zawieraniu umów najmu okazjonalnego jest konieczność wskazania osoby (osób), do których lokator wyprowadzi się po zakończeniu umowy.

-Zwykła umowa najmu jest umową dwupodmiotową: podmiot w postaci wynajmującego i podmiot w postaci najemcy. W przypadku najmu okazjonalnego obowiązkowe jest wejście osoby trzeciej, która wyraża zgodę na wyeksmitowanie niesolidnego najemcy do lokalu trzeciego- mówi Leszek Zabielski. – Problemów nie ma, kiedy tą osobą trzecią jest ktoś bliski dla najemcy, czyli np. rodzice. Jeżeli zaś najemca nie ma nikogo bliskiego, musi prosić osobę obcą.-

Umowa najmu okazjonalnego oznacza, że właściciel mieszkania musi ją zgłosić do urzędu skarbowego i zapłacić 8,5 proc. podatek od najmu (podobnie jak przy najmie zwykłym).

– Konieczność zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego to kolejny wymóg formalny, który zniechęca właścicieli do zawierania tego typu umów- uważa Leszek Zabielski.

Korzyści z najmu okazjonalnego to przede wszystkim bezpieczeństwo dla właściciela mieszkania, który nie musi obawiać się nieuczciwych lokatorów. Przy najmie okazjonalnym, jeżeli lokator nie chce się wyprowadzić z mieszkania, właściciel występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i komornik wyprowadza lokatorów do mieszkania osoby trzeciej, wskazanej w oświadczeniu przed notariuszem.

Co ważne, może to nastąpić bez względu na porę roku, bo przy najmie okazjonalnym nie obowiązują przepisy ochronne dotyczące zakazu eksmitowania zimą. Dzięki temu właściciel mieszkania nie jest pozbawiony dostępu do własnego mieszkania i uzyskiwania dochodów z lokalu.

– Jeżeli wszystkie formalności z umowy najmu okazjonalnego dopełnimy, to wynajmujący (właściciel) jest w sytuacji bez porównania bardziej komfortowej od tego, który wynajmuje mieszkanie na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego- podkreśla Leszek Zabielski.

Wbrew pozorom, koszty najmu okazjonalnego nie są duże, co również jest jego zaletą.

– Koszty notarialne są bardzo niewielkie, bo wynoszą około 200 zł od notarialnego oświadczenia najemcy- mówi Leszek Zabielski.

Według przepisów, jednorazowy koszt notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji ponosi najemca. Ponieważ to na nim spoczywa również obowiązek zapłaty kaucji i czynszu, warto, aby właściciel mieszkania wziął koszty najmu okazjonalnego na siebie.

W Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej trwają prace nad nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów, która umożliwi zawieranie umów najmu okazjonalnego także przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Obecnie z najmu okazjonalnego mogą korzystać tylko osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej polegającej na wynajmie mieszkań.

Artykuł pochodzi z Bankier.pl; link : http://www.bankier.pl/wiadomosc/Jak-sie-zabezpieczyc-przed-nieuczciwymi-lokatorami-2637347.html

Powrót – spis treści

 

CIEKAWE ORZECZENIA SĄDOWE

Orzeczenia dotyczą:

  1. ulgi meldunkowej
  2. służebności gruntowej drogi dojazdowej
  3. Orzeczenie dotyczy podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku
  4. Orzeczenie dotyczy opodatkowania VAT sprzedaży działki nie objętej planem
  5. Nowy właściciel nieruchomości nie odpowiada za zaległości podatkowe poprzedników
  6. Podatnik nie musi wydawać dokładnie tych samych pieniędzy, które uzyskał ze sprzedaży mieszkania, aby skorzystać ze zwolnienia
  7. Ulga meldunkowa obejmuje również wartość gruntu, na którym postawiony budynek

Ad 1. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2011-08-30, II FSK 503/10

W rozpatrywanej przez sąd sprawie żona nabyła wraz z mężem w marcu 2007 roku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które to prawo małżonkowie następnie w lipcu 2008 roku sprzedali. W lokalu tym zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą sprzedaży był tylko mąż. Żona nie była w nim zameldowana.
Zdaniem żony, aby skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedawanego lokalu wystarczyło, żeby tylko jeden z małżonków był zameldowany na pobyt stały w sprzedawanym lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, a drugi małżonek może skorzystać również z tego zwolnienia.

W ocenie Ministra Finansów przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu, w części przypadającej na męża jest zwolniony od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 PDOFizU, natomiast w części przypadającej na stronę żony będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził jednak korzystną dla podatników interpretację przepisów. Podkreślił, że prawo do stosowania ulgi meldunkowej wynika jednocześnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 oraz art. 21 ust. 22 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do końca 2008 roku.

Sąd uznał, że dla skorzystania ze zwolnienia od podatku przez oboje małżonków wystarczającym jest spełnienia warunku zameldowania w sprzedawanym lokalu przez okres co najmniej 12 miesięcy przez jednego z nich.

Ad 2. Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 9.8.2011 r., III CZP 10/11

Sąd Najwyższy uchwałą z 9.8.2011r. (sygn. akt III CZP 10/11) orzekł, że wykonanie trwałego i widocznego urządzenia przez posiadacza nieruchomości w zakresie służebności gruntowej drogi dojazdowej jest przesłanką zasiedzenia tej służebności (art. 292 KC).

Art. 292 kodeksu cywilnego mówi: Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Oprócz tego przepisu konieczne jest spełnienie warunków wymaganych dla nabycia własności nieruchomości tj. upływ 20 albo 30 lat nieprzerwanego posiadania służebności. O posiadaniu służebności polegającej na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia może być zaś mowa wówczas, gdy korzystanie z danego urządzenia jest wyrazem używania cudzej nieruchomości w sposób odpowiadający treści określonej służebności.

Nie wystarcza ze służebności drogi korzystać przez lata, aby nabyć prawo do jej zasiedzenia (w praktyce po 30 latach). Korzystanie to musi być demonstrowane trwałymi urządzeniami na tej drodze (np. utwardzeniem, mostkami, płotem), ale dodatkowo muszą być one wykonane przez korzystającego z drogi, który ubiega się o zasiedzenie.

Ad 3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2011-09-13, II FSK 500/10

Naczelny Sąd Administracyjny rozpatrywał sprawę rodzeństwa, które nabyło prawo do użytkowania wieczystego działki po zmarłej matce. Brat uzyskał prawo do użytkowania wieczystego całej nieruchomości w toku postępowania sądowego a decyzją prezydenta miasta prawo to zostało przekształcone w pełną własności, którą otrzymał brat. Ponieważ śmierć matki nastąpiła w 1992 roku a współwłasności została zniesiona w roku 2007, zwrócił się z zapytaniem do Ministra Finansów czy będzie musiał zapłacić 19 % od sprzedaży tej nieruchomości. Jako jedynym właściciel przedmiotowej nieruchomości (nabytej w spadku w 1992 roku), którą zamierzał sprzedać w 2008 r. lub na początku 2009 r., uznał, że w tym przypadku przychód pochodzący z tej sprzedaży będzie w całości zwolniony z podatku dochodowego. Sprzedaż nieruchomości, która następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, jest nieopodatkowana.

Minister Finansów, w interpretacji indywidualnej uznał takie stanowisko za nieprawidłowe. Zdaniem Ministra, z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że nabył on w drodze spadku w 1992 r. tylko 1 z 13/28 prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i w związku z tym stał się jej współwłaścicielem. Dopiero w wyniku działu spadku dokonanego w 2007 r. nabył pozostałą części nieruchomości, a więc części, które przekraczały udział spadkowy wnioskodawcy jaki posiadał pierwotnie w spadku. Część nabytą w wyniku działu spadku ponad swój udział w spadku, wnioskodawca otrzymał od innych spadkobierców, a nie od spadkodawcy. Minister Finansów stwierdził, że nabycie połowy z 13/28 części nieruchomości nie nastąpiło w drodze spadku, co oznacza, iż przychód uzyskany w 2008 lub 2009 r. ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, nabytej w części w 2007 r. w drodze działu spadku ponad przypadający wnioskodawcy udział spadkowy, nie jest przychodem zwolnionym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 PDoFizU. W związku z tym, zwolnieniu od opodatkowania na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega wyłącznie przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części stanowiącej własność skarżącego od 1976 r. i w części nabytej w drodze spadku w 1992 r.

Podatnik nie zgodził się z tym i wniósł sprawę do sądu, który przyznał mu rację.
Sędzia NSA Lidia Ciechomska-Florek podkreśliła, że organy podatkowe nieprawidłowo interpretują pojęcie nabycia w drodze spadku. Jeżeli spadek dziedziczy kilka osób, to każda z nich w chwili otwarcia spadku nabywa określony ułamkowo udział (oraz odpowiednie udziały w przedmiotach należących do spadku), a nie poszczególne przedmioty wchodzące do spadku. Minister Finansów błędnie uznał, że wolna od podatku jest tylko ta część przychodu ze sprzedaży części nieruchomości, która wynika z wielkości udziału brata w spadku. Zwolniony jest cały przychód, nawet jeśli pełną własność brat nabył w wyniku działu spadku. Wyrok jest prawomocny.

Ad 4. I FPS 8/10 – Wyrok NSA – 17 stycznia 2011 roku

Gmina zwróciła się do Ministerstwa Finansów o interpretację dotyczącą VAT od sprzedaży działki oznaczonej w ewidencji gruntów jako rolna. Nieruchomości nie była objęta aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie zostały również określone warunki zabudowy, jednakże w studium uwarunkowań przestrzennych gmin, działka ta była położona na terenach rozwojowych i mieszkaniowo – usługowych. Według gminy studium nie ma wpływu na opodatkowaniem VAT-em.
Ministerstwo Finansów uznało, że jeśli brakuje miejscowego planowania zagospodarowania przestrzennego to należy wziąć pod uwagę przeznaczenie terenu ujęte w studium.

Naczelny Sąd Administracyjny przyznał rację podatnikom w sprawie opodatkowania VAT od sprzedaży gruntów. W ocenie NSA jeżeli teren nie ma planu miejscowego i nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, to o tym, czy sprzedaż działki podlega VAT czy nie, decyduje ewidencja gruntów a nie studium uwarunkowań przestrzennych, które nie jest prawem miejscowym i nie może być podstawą do ustalenia przeznaczenia gruntów.
W uzasadnieniu NSA można przeczytać:

„W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające o różnych przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania terenu. Tak więc charakter terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę. Jeżeli natomiast planu nie ma, decyzję zakwalifikowania danego obszaru w ewidencji budynków i gruntów, chyba że datą późniejszą została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzje takie wydaje się wyłącznie z braku planu zagospodarowania terenu. (Z. Modzelewski, G. Mularczyk, Ustawa o VAT. Komentarz, LexisNexis, Warszawa 2006, s. 502- 503).
(…)
Nienormatywność studium powoduje, że jego postanowienia nie mogą wpływać na sytuację prawną obywateli i ich organizacji, a więc podmiotów spoza systemu podmiotów administracji publicznej”

Ad. 5 Nowy właściciel nieruchomości nie odpowiada za zaległości podatkowe poprzedników

Naczelny Sąd Administracyjny wydał prawomocny wyrok w sprawie zaległości podatkowej. Zgodnie z wyrokiem organy podatkowe nie mają prawa przenosić odpowiedzialności podatkowej za zaległości poprzedniego właściciela nieruchomości na obecnego.

Sprawa dotyczyła spółki, która w czasie powstania zaległości podatkowej nie było właścicielem nieruchomości, natomiast organ podatkowy nie wyraził zgody na wydanie zaświadczenia o zaległościach zbywcy nieruchomości, ponieważ zbywający nieruchomości nie złożył deklaracji i nie płacił należnego podatku od nieruchomości. Organ podatkowy nie dysponował danymi, które pozwoliłby na wydanie odpowiedniego zaświadczenia. W takim przypadku kiedy nabywca nieruchomości czyli spółka nie miała możliwości otrzymania zaświadczenia o zaległościach podatkowych zbywającego, trudno, aby ponosiła z tego tytułu odpowiedzialność. Spółka została jednak pociągnięta do odpowiedzialności w myśl art. 112 ordynacji podatkowej, na podstawie którego zakres odpowiedzialności nabywcy jest ograniczony do wartości nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Organ podatkowy ustalił kwotę ponad 500 tys. zł wraz z odsetkami za zwłokę w wysokości ponad 180 tys. z tytułu podatku od nieruchomości, która ciążyła na nabytej nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku przyznał rację decyzji organu podatkowego i uznał ją za zgodną z prawem. Ponieważ zdaniem WSA przepis ordynacji podatkowej mówi o solidarnej odpowiedzialności nabywcy i zasłużonego podatkami.

Spółka zaskarżyła decyzje sądu, argumentując, że zaświadczenie o zaległościach uwzględnia zalęgłości podatkowe zbywającego a nie zaległości podatkowego dotyczące sprzedawanego składnika majątku obciążającego poprzednich właścicieli nieruchomości. W związku z tym nabywca nieruchomości może ewentualnie odpowiadać za zaległości podatkowe zbywającego a nie za zaległości podatkowe poprzednich właścicieli. Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się z argumentacją spółki.

Wyrok jest prawomocny.
Wyrok NSA z 27 kwietnia 2012 r., sygn. akt II FSK 2123/10.

***

Ad.6 Podatnik nie musi wydawać dokładnie tych samych pieniędzy, które uzyskał ze sprzedaży mieszkania, aby skorzystać ze zwolnienia

Naczelny Sąd Administracyjny nie zgodził się z organem podatkowym, który częściowo odmówił podatniczce prawa do zwolnienia z podatku podczas sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z wyrokiem NSA, podatnik nie musi w ciągu dwóch lat wydać na nową nieruchomość dokładnie tych samych pieniędzy, które pochodzą ze sprzedaży poprzedniego mieszkania. Muszą zgadzać się kwoty uzyskane ze sprzedaży i wydane na zakup nowego lokum.

Nie ma podstaw do kwestionowania prawa do skorzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit.a) ustawy o PIT, gdy w terminie ustawowym osoba wydatkowała środki pieniężne inne niż uzyskane ze sprzedaży nieruchomości.

Sędzia NSA Małgorzata Wolf-Kalamala, podkreśliła, że ustawodawca nie wymagał, by podatnik wydatkował dokładnie te same pieniądze, które uzyskał ze sprzedaży poprzedniego lokum. Orzeczenie NSA dotyczy stanu prawnego obowiązującego do końca 2006 r. Wyrok jednak pozostaje aktualny.

Wyrok jest prawomocny.
ORZECZNICTWO
Wyrok NSA z 20 kwietnia 2012 r. sygn. akt II FSK 2067/10.

***
Ad.7 Ulga meldunkowa obejmuje również wartość gruntu, na którym postawiony budynek

Naczelny Sąd Administracyjny nie zgodził się z interpretacją organów podatkowych w sprawie korzystania z ulgi meldunkowej przez podatników sprzedających nieruchomość. Zgodnie z interpretacją fiskusa, podatnicy, którzy korzystają z ulgi meldunkowej przy sprzedaży nieruchomości mogą uniknąć zapłaty podatku tylko w odniesieniu do wartości sprzedawanego domu lub mieszkania, natomiast od wartości gruntu powinni zapłacić 19-proc. podatek. Organ podatkowy przy interpretacji powołał się na art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do końca 2008 roku posługuje się pojęciem budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, a wszelkie ulgi należy interpretować ściśle.

NSA uznał, że w sytuacji gdyby ulga dotyczyła tylko budynku bez gruntu to jej stosowanie było by praktycznie nie możliwe. Zgodnie z prawem cywilnym budynek nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu. Ulga meldunkowa pozwala na zwolnienie z opodatkowania przychodów ze sprzedaży budynku lub lokalu mieszkalnego kupionego w latach 2007 – 2008. Warunkiem jest zameldowanie w nim na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą sprzedaży.

ORZECZNICTWO
Uchwała NSA w składzie siedmiu sędziów z 2 kwietnia 2012 r., sygn. akt II FPS 3/11

Powrót – spis treści

 

CO MOŻEMY WYCZYTAĆ Z KSIĘGI WIECZYSTEJ?

W Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece, zaś kwestie szczegółowe – rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów. Postępowanie w sprawach dotyczących ksiąg wieczystych regulują art. 626[1]-626[13] KPC.

Od 1991 księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według miejsca położenia nieruchomości.

Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad. Najważniejsze z nich to:

  1. jawność formalna – każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z treścią księgi wieczystej, w związku z czym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę; zasada nie rozciąga się jednak na akta księgi, które przeglądać może jedynie osoba mająca interes prawny oraz notariusz;
  2. domniemanie zgodności ze stanem prawnym – domniemywa się (tzn. przyjmuje za pewne, jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (tzn. że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją); niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego;
  3. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe;
  4. pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi.

Dane wpisywane do księgi wieczystej dzieli się tradycyjnie według działów, w których są wpisywane. Księga wieczysta składa się z 4 działów (w rzeczywistości z pięciu, bo dział pierwszy dzieli się na dwa), w których wpisuje się:

  1. dział I:
    dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
    dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,
  2. dział II – oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego,
  3. dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości,
  4. dział IV – hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

Wpisów do księgi wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy w osobie sędziego lub – coraz częściej – referendarza sądowego, na podstawie złożonych wniosków. Wpis do księgi jest specyficzną formą orzeczenia sądowego i jako taki podlega kontroli instancyjnej: od wpisu oraz oddalenia wniosku o wpis zarówno wnioskodawcy jak i uczestnikom postępowania wieczystoksięgowego służy apelacja (do sądu okręgowego) lub skarga na orzeczenie referendarza (do sądu rejonowego, w którym ten referendarz orzeka).

Dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych, prowadzi się tzw. zbiory dokumentów. Są to, zgodnie z nazwą, prowadzone dla poszczególnych nieruchomości zbiory dokumentów, z których wynika stan prawny nieruchomości – stan własności i obciążenia. Obecnie nie zakłada się już zbiorów dokumentów, jednak istniejące nadal zachowują znaczenie prawne.

Od 2003r. w Polsce jest sukcesywnie prowadzona informatyzacja ksiąg wieczystych. W większości sądów wieczystoksięgowych nowe księgi są od razu zakładane i prowadzone w formie elektronicznej. Pozostałe księgi, prowadzone dotychczas w formie pisemnej są sukcesywnie informatyzowane.

16 czerwca 2010r. na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości uruchomiono publiczny system dostępowy dzięki któremu możemy przez internet zapoznać się z treścią księgi.
Dzisiaj w Polsce (mówiąc lakonicznie i w wielkim uproszczeniu) mamy dwa rodzaje mieszkań. Lokal i ograniczone prawo rzeczowe, czyli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Każe mieszkanie (lokal) posiada własną księgę wieczystą a nieruchomość lokalowa powstaje z chwilą założenia księgi (dokonania wpisu). Również od pewnego czasu ustawodawca przewidział możliwość zakładania ksiąg wieczystych dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Założenie księgi dla takiego mieszkania nie zmienia jednak jego statutu prawnego. W takich przypadkach księgi przydatne są jedynie dla np. zabezpieczenia kredytu (wpis hipoteki). Musimy jednak pamiętać, że oprócz księgi lokalowej istnieje jeszcze tzw. księga macierzysta gdzie mogą się pojawić dodatkowe obciążenia występujące na całej nieruchomości.
Sporadycznie na rynku wtórnym mogą się pojawić mieszkania nieposiadające własnej (indywidualnej) księgi. Bywają budynki gdzie współwłaściciele posiadają jedynie udziały w danej nieruchomości a do udziału przypisane jest prawo korzystania z danego mieszkania. Taka sytuacja jest jasna klarowna, ale w przypadku zakupu takiego mieszkania będziemy mieli problem z uzyskaniem kredytu na jego zakup. Znacznie gorzej jest wtedy, gdy sprzedawane mieszkanie nie jest wydzielone (nie posiada księgi lokalowej) a tak naprawdę sprzedający zbywa udziały w danej nieruchomości. Kupujący musi pamiętać, że w rzeczywistości nie kupuje lokalu mieszkalnego a jedynie udział w nieruchomości i wcale nie jest powiedziane, że sprzedawany udział odpowiada rzeczywistemu udziałowi danego mieszkania w całej nieruchomości. Do tego wszystkiego prawo do korzystania z danego mieszkania może być dość wątpliwe.
Jeśli w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego założenie księgi wieczystej jest dość proste to w przypadku założenia księgi lokalowej tak być nie musi. Możliwe, że koniecznym będzie zniesienie współwłasności a w przypadku braku zgodności wszystkich współwłaścicieli będzie musiało się to odbywać na drodze postępowania sądowego. Wtedy cała sprawa może trwać w niektórych przypadkach nawet kilka lat.

Powrót – spis treści

 

PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAŻY – SKUTKI PRAWNE

Elementy niezbędne w umowie przedwstępnej

Kwestie związane z zawarciem umowy przedwstępnej reguluje Kodeks cywilny. Umowa przedwstępna jest to umowa, na podstawie której jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 Kodeksu cywilnego, dalej: k.c.). Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienie umowy przyrzeczonej.

Powyższy zapis oznacza, że umowa przedwstępna, jaką podpiszą strony, jest ważna wtedy, gdy będą w niej zawarte niezbędne postanowienia takiej umowy. Informacje na temat niezbędnych postanowień umowy można znaleźć w przepisach Kodeksu cywilnego, który określa, jakie elementy musi zawierać np. umowa sprzedaży czy zamiany. Jeśli zatem mamy do czynienia z umową sprzedaży mieszkania, w umowie przedwstępnej muszą znaleźć się takie elementy, jak: przedmiot umowy oraz cena sprzedaży. Jeśli zatem przedwstępna umowa sprzedaży nie będzie zawierać wskazanych wyżej elementów, nie będzie można uznać, że umowa przedwstępna została skutecznie zawarta. W umowie przedwstępnej strony zapisują warunki, które muszą być spełnione, aby została zawarta umowa przyrzeczona, czyli ostateczna.

Możliwe jest także zawarcie umowy przedwstępnej na rzecz osoby trzeciej, co jest podkreślane w orzecznictwie sądowym.

Dodatkowe postanowienia w umowie przedwstępnej

Strony zawierające umowę przedwstępną mają prawo wprowadzić do niej także dodatkowe postanowienia, nieobowiązkowe, które dają prawo odstąpienia od umowy w razie braku ich realizacji. Zawsze jednak w umowie przedwstępnej muszą się znaleźć obowiązkowe postanowienia, czyli istotne postanowienia danej umowy, co w przypadku umowy sprzedaży oznacza określenie przedmiotu sprzedaży oraz jego ceny.

W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że z uwagi na fakt, iż zawarcie umowy przyrzeczonej stanowi przyczynę prawną umowy przedwstępnej, wada umowy przyrzeczonej powoduje nieważność umowy przedwstępnej (art. 58 § 1 k.c.), co podkreślił m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lutego 2007 r., sygn. akt I CSK 420/06.

Skutki zawarcia umowy przez osobę nieupoważnioną

Zdarzają się sytuacje, że umowę sprzedaży mieszkania podpisuje z nabywcą osoba nieupoważniona przez dewelopera. Jeśli osoba upoważniona do zawierania z klientami umów sprzedaży lokali nie potwierdzi ważności takiej umowy, klient ma prawo wystąpić o odszkodowanie od osoby nieupoważnionej do zawierania umów. Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują, że w razie braku potwierdzenia ten, kto zawarł umowę w cudzym imieniu, obowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy, oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę, nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu (art. 103 § 3 k.c.). W takiej sytuacji ma również zastosowanie przepis art. 415 k.c., który przewiduje obowiązek naprawienia szkody przez osobę, która ze swojej winy wyrządziła komuś szkodę. Osoba zobowiązana do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (art. 361 k.c.). Jeśli przepisy prawa lub postanowienia umowy nie przewidują inaczej, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Czy konieczne jest określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej?

Przepisy przewidują, że w umowie przedwstępnej nie musi być zapisany termin zawarcia umowy ostatecznej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Może się zdarzyć, że każda ze stron umowy przedwstępnej wyznaczyła inny termin zawarcia umowy przyrzeczonej – w takim wypadku jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie (art. 389 § 2 k.c.).

Przepisy regulują także sytuację skutków braku wyznaczenia przez strony terminu zawarcia umowy ostatecznej. Jeżeli bowiem w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Jeśli umowa przedwstępna zawiera termin zawarcia umowy przyrzeczonej, musi być on określony precyzyjnie. Nie może to nastąpić przez ogólne zapisy, np. że podpisanie umowy nastąpi „po przygotowaniu przez sprzedającego kompletu dokumentów koniecznych do sporządzenia umowy”, jest to bowiem sformułowanie zbyt ogólne, nie mówiące, w jakim terminie i jakie dokumenty ma przygotować strona, co podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 4 grudnia 2003 r., sygn. akt II CK 3010/02.

Jeżeli umowa przedwstępna spełnia warunki konieczne dla ważności umowy przyrzeczonej, upływ określonego w niej terminu nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej, co zaakcentował Sąd Najwyższy w wyroku z 27 stycznia 2000 r., sygn. akt II CKN 707/98.

W jaki sposób można zabezpieczyć zawarcie umowy ostatecznej?

Powszechnie stosowanym zabezpieczeniem realizacji warunków zawartych w umowie przedwstępnej oraz dojścia do skutku umowy przyrzeczonej jest zapisanie w umowie przedwstępnej postanowień dotyczących zadatku. W takiej sytuacji, jeśli przy zawarciu umowy został wręczony zadatek, a druga strona nie wykona postanowień umowy, druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 k.c.). Powyższe oznacza, że w razie gdyby do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy kupującego mieszkanie, sprzedający może zatrzymać otrzymany zadatek. Natomiast jeśli do zawarcia umowy ostatecznej nie doszło z winy sprzedającego, sprzedający musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Strony umowy przedwstępnej mogą także uregulować kwestie dotyczące zadatku inaczej, niż przewidują to przepisy Kodeksu cywilnego. Przepisy nie określają, w jakiej wysokości ma być dany zadatek, co oznacza, że strony umowy mogą go ustalić w dowolnej wysokości. Zadatek może być dany w znacznej kwocie, jednak nie może mieć on wyższej wysokości niż wartość świadczenia głównego, na jakie opiewa sama umowa.

Zadatkiem jest świadczenie dawane przy zawieraniu umowy. Powstają w związku z tym wątpliwości, czy można uznać za zadatek świadczenie, które daje jedna strona umowy drugiej, ale po zawarciu umowy. W tej kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 22 kwietnia 2004 r., sygn. akt II CK 172/03. W wyroku tym Sąd Najwyższy orzekł, że fakt dania zadatku po zawarciu umowy nie odbiera mu cech zadatku, jeżeli w umowie strony określiły taki jego charakter, a jedynie ustaliły późniejszy termin jego wręczenia.

W razie gdy umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron, wówczas strona, która od umowy nie odstąpiła, może dochodzić nie tylko zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, ale także odszkodowania z tytułu niewykonania umowy na zasadach ogólnych z Kodeksu cywilnego, czyli naprawienia szkody w pełnej wysokości.

W niektórych wypadkach zadatek ulega zwrotowi. Zadatek powinien zostać zwrócony, a strona umowy nie może domagać się od drugiej zapłaty dwukrotnej wysokości zadatku w sytuacji gdy:

  • umowa zostaje rozwiązana (dotyczy to także wypadku, gdy umowa zostanie rozwiązana przez sąd);
  • niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności;
  • niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony umowy (np. obie strony nie spełniły warunków zawarcia umowy ostatecznej, zawartych w umowie przedwstępnej).

Jeśli umowa zostanie zrealizowana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała.

Skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 k.c.). Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Uchylanie się od zawarcia umowy przedwstępnej oznacza bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej. Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej to świadome działanie lub zaniechanie, zmierzające do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenie się z takim skutkiem. Jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, a przede wszystkim wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Jeśli strona umowy przedwstępnej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może na drodze sądowej domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji wyrok sądu stwierdzający obowiązek drugiej strony do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej skutkuje zawarcie tej umowy i zastępuje tę umowę.

Bardzo częste są sytuacje, że po zawarciu umowy przedwstępnej mają miejsce okoliczności niezależne od stron, które uniemożliwiają im zawarcie umowy ostatecznej. Taką okolicznością może być np. fakt nieotrzymania kredytu przez jedną ze stron umowy na sfinansowanie zakupu nieruchomości, mimo wcześniejszej promesy banku. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 r., sygn. akt I V CK, fakt, że powódka starała się o kredyt bankowy, lecz nie otrzymała przed zawarciem umowy przyrzeczonej środków pieniężnych, zwalnia ją od odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia tej umowy.

Czy od umowy przedwstępnej należy płacić podatek?

Podatek płaci się od umów zawartych, np. od umowy sprzedaży nieruchomości. Katalog czynności prawnych, które podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych, zawiera art. 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r., nr 101, poz. 649 z późn. zm., dalej: u.p.c.c.). Jest to katalog zamknięty, co oznacza, że czynności cywilnoprawne, których nie zawiera art. 1 u.p.c.c. nie podlegają temu podatkowi. Art. 3 ust. 2 u.p.c.c. przewiduje, że jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność. Oznacza to, że zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Dopiero zawarcie ostatecznej umowy, np. sprzedaży, będzie powodowało po stronie kupującego obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powrót – spis treści

 

ILE WARTE JEST MIESZKANIE Z SŁUŻEBNOŚCIĄ

Nieruchomość obciążona służebnością mieszkania może być przedmiotem obrotu – kupna lub sprzedaży. Trzeba jednak wiedzieć, że takie mieszkanie będzie zazwyczaj mniej warte.

Służebność mieszkania
Służebność mieszkania została uregulowana w art. 301-302 kodeksu cywilnego. Polega ona na ograniczeniu własności nieruchomości przez fakt, że osoba nie będąca właścicielem może korzystać z niej w określony sposób – przeważnie wygląda to tak, że uprawniony ma prawo do zajmowania jednego albo kilku pomieszczeń w mieszkaniu oraz korzystania z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (strych, pralnia, piwnica). Przy czym, osoba, na rzecz której ustanowiona została służebność mieszkania, powinna dokładać się do wszystkich rachunków i mediów, z których korzysta. Służebności należy zawsze szukać w dziale III księgi wieczystej.

Czy mieszkanie obciążone służebnością może być przedmiotem obrotu?
Obciążenie mieszkania służebnością osobistą nie stanowi przeszkody prawnej do jego sprzedaży lub nabycia. Takie nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. Nie trzeba też ubiegać się o zgodę osoby uprawnionej do służebności mieszkania. Należy jednak pamiętać, że służebności osobiste są niezbywalne i – z racji tego, że uprawnionym jest imiennie oznaczona osoba fizyczna – wygasają najpóźniej z chwilą jej śmierci (chyba, że wcześniej zrzeknie się ona tego prawa).

Oznacza to, że nowy właściciel będzie musiał nabyć mieszkanie wraz z “lokatorem” i udostępnić mu je na dotychczasowych warunkach – zgodnie z treścią służebności. To z kolei powoduje, że wartość rynkowa mieszkania (o ile ktokolwiek będzie zainteresowany takim zakupem) będzie mniejsza.

Wartość mieszkania ze służebnością
Zgodnie z “Komentarzem do standardu IV.4 Wybrane ograniczone prawa rzeczowe i zobowiązaniowe. Zasady wyceny”, rzeczoznawca majątkowy, określając wartość służebności osobistej może zastosować technikę kapitalizacji prostej lub technikę dyskontowania strumieni pieniężnych według wzoru:

WS = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (…) + CFt x 1/(1+r)t

w którym:

WS – wartość prawa służebności (gruntowej lub osobistej);

CF – strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku);

obliczony jako różnica (Wp – Wo);

gdzie:

Wp – wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 K.c.) zastrzeżonych dla posiadacza służebności na czas trwania umowy służebności,

Wo – wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy służebności);

1,2,… t – okres trwania umowy służebności (np. lata). W przypadku służebności osobistej należy uwzględnić wiek osoby, na rzecz której ustanowiona ma być służebność (stąd okres trwania służebności dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy jako prawdopodobną długość życia osoby określonej płci i określonego wieku podawaną np. przez GUS);

r – stopa dyskontowa.

W ten sposób obliczona zostanie wartość samej służebności, która to obniża ogólną wartość całej nieruchomości, która została nią obciążona.

Powrót – spis treści

 

CO SPRAWDZIĆ, CO NIEWAŻNE, CO NIBY WAŻNE, A CO NAPRAWDĘ WAŻNE

Co trzeba sprawdzić kupując nieruchomość? Co naprawdę jest ważne a co robi tylko dobre wrażenie? Czy nasilająca się moda na obcinanie kosztów się opłaca?
Czy naprawdę jest ważne czy sprzedający nie ma zaległości w spółdzielni lub wobec zarządcy/wspólnoty? Jak naprawdę jest z obciążeniami nieruchomości i gdzie na prawde należy je sprawdzać?
Czy i jakie zaświadczenie o zameldowanych osobach w sprzedawanej nieruchomości ma znaczenie a co jest bzdurą i mydleniem oczu? (niestety spotykam sie z tym na codzień)

Polecam bardzo sensowny artykuł Pana Leszka Hardka. Wreszcie .
Dziękuję Leszku.
Dariusz Wolski

Ps. Koniecznie jednak przeczytajcie “od deski do deski” . Nie sądzę żebyście nagle nie potzrebowali wsparcia i stali się specjalistami rynku nieruchomości. Ale mam nadzieję , że przynajmniej niektórym się otworzą oczy, i zobaczą po co są profesjonalni pośrednicy. …I może zrozumieją , że nikt , nawet po przeczytaniu tak esencjonalnego artykułu nie ma prawa “już” się stać profesjonalistą.
Mam nadzieję, że może niektórzy przekroczą próg “nie wiem że nie wiem” i staną na progu “wiem że nie wiem” :)))) Pozdrawiam

Cały artykuł:
Najczęściej popełniane błędy przy zakupie mieszkania / nieruchomości.

“W ostatnim czasie możemy zaobserwować szczególnie na różnych stronach internetowych wysyp rad dla kupujących mieszkanie czy nieruchomość. Pomimo tego, że często „rady” te publikowane są na stronach wydawałoby się godnych zaufania, niestety jak wiele treści w internecie nie są pozbawione wad lub są jedynie “tekstami marketingowymi”.

Jakie porady możemy najczęściej spotkać?

Sprawdzić zadłużenie mieszkania / nieruchomości…
„Kupując mieszkanie należy zweryfikować, czy nie jest ono zadłużone. Z jednej strony trzeba sprawdzić, czy w Księdze Wieczystej nie ma wpisanego obciążenia hipoteki, a z drugiej upewnić się, że nie ma zaległości np. z tytułu płatności za media lub do spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnoty”.

Jeśli powyższy cytat można uznać za prawdziwy to niestety jednocześnie należy uznać go za co najmniej nie kompletny i absolutnie nie zabezpieczający kupującego. Sprawdzając księgę wieczystą lokalu nie możemy bowiem zapominać, że należy sprawdzić nie tylko dział IV (hipoteki), ale również pozostałe działy, ponieważ np. służebności są wpisane w dziale III. Większość osób jednocześnie zapomina sprawdzić księgę gruntową (macierzystą), w której również mogą znajdować się obciążenia.

Kolejną nieścisłością jest porada dotycząca sprawdzania zaległości w opłatach za użytkowanie lokalu. Owszem informacja ta może nam dostarczyć wiedzy na temat rzetelności dotychczasowego właściciela lokalu niestety z punktu widzenia bezpieczeństwa finansowego kupującego jest kompletnie nie przydatna. Koszty z tytułu utrzymania lokalu ponosi bowiem właściciel i jemu a nie lokalowi są przypisane, więc jako kupujący jeśli nawet takie długi występują odpowiedzialności ponosić nie będziemy. Większość osób niestety zapomina o art. 17 ustawy o własności lokali: „Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości”. Oznacza to, że musimy sprawdzać czy wspólnota nie posiada zadłużenia, bo jako członek wspólnoty, którym stajemy się po zakupie lokalu odpowiedzialność za takie długi już ponosić będziemy.

Sprawdzić zameldowanie…
Należy dokładnie sprawdzić wpisy w księdze wieczystej jak również akt notarialny kupna. W przypadku pominięcia tych czynności możemy kupić mieszkanie ze służebnością osobistą, w którym uprawniony będzie mógł mieszkać do śmierci. Należy również pamiętać o zaświadczeniu o wymeldowaniu wszystkich osób zameldowanych w danym lokalu najlepiej wydanego w dniu sprzedaży czy dzień przed. Pamiętać też musimy, że jeśli zameldowanie jest czynnością administracyjną a sama sprzedaż (kupno) czynnością prawną to pozostawienie zameldowanych osób w lokalu może nam przysporzyć problemów i być czasochłonne w związku z koniecznością przeprowadzenia wymeldowania „z urzędu”. Samo zaświadczenie o wymeldowaniu się właściciela lokalu i jego rodziny może być nie wystarczające, ponieważ bywa tak, że w lokalu są zameldowane osoby o których sprzedający nie miał pojęcia.

Zaliczka, zadatek, umowa przedwstępna …
Dla wielu osób nie ma różnicy pomiędzy zaliczką czy zadatkiem. Zadatek w przeciwieństwie do zaliczki (jeśli nie jest to inaczej uregulowane w umowie) przepada lub musi być zwrócony w podwójnej wysokości (zależnie od tego, z czyjej winy nie dojdzie do podpisania umowy).

Częstym zjawiskiem jest chęć zaoszczędzenia na kosztach notariusza i decyzja o zawarciu umowy przedwstępnej w zwykłej formie. Jak życie już nie raz pokazało te pozorne oszczędności mogą narazić kupującego na poważne straty finansowe. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego daje nam nie tylko możliwość wpisania „wzmianki” do działu III księgi wieczystej o jej zawarciu ale również uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze postępowania sądowego. W takim przypadku orzeczenie sądu zastępuję oświadczenie woli sprzedającego.

Kolejnym często pomijanym „milczeniem” zjawiskiem jest zawieranie umów przedwstępnych w sytuacji chęci uzyskania przez kupującego kredytu na zakup mieszkania / nieruchomości. Niestety kupujący musi pamiętać, że nie zawsze jeśli nie otrzyma kredytu będzie mógł żądać zwrotu wpłaconego zadatku w wysokości w jakiej został dany. W takich sytuacjach mamy do czynienia z różnymi i zindywidualizowanymi orzeczeniami sądowymi. Jeśli kupujący udowodni, że nie otrzymał kredytu nie z własnej winy może liczyć na wydanie orzeczenia o zwrocie wpłaconego zadatku. Jeśli natomiast tego nie udowodni musi się liczyć z tym, że wpłacony zadatek przepadnie. W tej sytuacji aby nie być zdanym wyłącznie na wyrok sądu lub dobrą wolę drugiej strony umowy należy dokonać odpowiednich zapisów w zawieranej umowie przedwstępnej.

Koszty utrzymania mieszkania / nieruchomości…
Większość specjalistów doradza sprawdzenie ich wysokości. Fakt, koszty te przy podobnych mieszkaniach mogą się znacząco różnić w zależności od spółdzielni w zasobach których znajduje się mieszkanie czy w zależności od wysokości funduszu remontowego. Niestety często pomija się kwestię np. sprawdzenia uchwał wspólnoty dotyczących najbliższych napraw czy planowanych prac remontowych, z którymi może wiązać się konieczność poniesienia dodatkowych i nie małych wydatków w najbliższym czasie.

Potocznie mówi się również, że świadectwa charakterystyki energetyczne (CE) na rynku wtórnym nie są obowiązkowe. Niestety to potoczne stwierdzenie nie jest prawdziwe, ponieważ świadectwa są obowiązkowe a jedynie na rynku wtórnym za ich brak nie przewidziano żadnych sankcji. Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu, czyli energii na potrzeby ogrzewania, przygotowania ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji, a w przypadku budynków użyteczności publicznej również oświetlenia. Dla przeciętnego użytkownika ważny jest wskaźnik EK (energii końcowej). W praktyce EK określa ilość energii potrzebnej każdego roku do ogrzania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, a w budynkach z klimatyzacją do chłodzenia. Zakładając (niestety tylko teoretycznie), że CE jest sporządzony rzetelnie i bezbłędnie przy dwóch podobnych nieruchomościach może być istotną informacją dla kupującego. Jeżeli natomiast świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera nieprawdziwe informacje o wielkości energii wtedy jest wadą fizyczną rzeczy w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego (o rękojmi za wady).

Naprawy i remonty…
Jeśli nawet mieszkanie jest zadbane i czyste i na pierwszy rzut oka nie wymaga żadnych nakładów kupujący musi pamiętać, że po wyprowadzce dotychczasowego użytkownika, każde mieszkanie (nieruchomość) i tak będzie wymagała przynajmniej odświeżenia. Często wtedy okazuje się, że tak naprawdę wymaga przeprowadza remontu. Istotnym elementem jest jednoznaczne i na piśmie uzgodnienie jakie wyposażenie mieszkania zostanie pozostawione kupującemu. Brak takich uzgodnień może spowodować niemiłą niespodziankę m.in. w postaci wielu dziur w ścianach pozostałych po zdemontowanym wyposażeniu. Bywają sytuacje, że z mieszkań czy nieruchomości przed ich wydaniem znikają gniazdka, kontakty, armatura i całe zabudowy. Wszystko to będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami dla kupującego, których najczęściej nie przewidział.

Inne podejrzane symptomy i błędy…
W przypadku zakupu mieszkania (nieruchomości) na rynku wtórnym przyszłość okolicy trzeba zbadać samodzielnie, by nie okazało się, że za kilka lat cicha i spokojna okolica zmieni się np. w węzeł obwodnicy z drogą ekspresową lub inne uciążliwe miejsce. Każdy wolny teren powinien wzbudzić w nas podejrzenia.

Często też kupujący poprzestają jedynie na sprawdzeniu czy nieruchomość ma dostęp do drogi. Prawie nikt natomiast nie sprawdza czyją własnością jest droga. Bywają sytuację, że droga jest prywatna i w praktyce kupiona nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej lub droga jest w zupełnie innym miejscu.

Jeśli cena jest zbyt niska, a sprzedającemu bardzo zależy na czasie należ dowiedzieć się co jest tego przyczyną. Powody takiego zachowania mogą być róże. Mogą być też takie, które przysporzą kupującemu w przyszłości masę problemów i wydatków.

Chęć zaoszczędzenia na dodatkowych kosztach…
Szczególnie w ostatnich latach dało się w Polsce zauważyć niechęć głównie kupujących do korzystania z usług pośredników. To właśnie kupujący czasami robią wszystko (albo prawie wszystko) aby nie korzystać z usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami a tym samym zaoszczędzić na wydatkach. Zachowanie takie jest niezrozumiałe i całkowicie nielogiczne. Zamawiając taką usługę w specjalistycznej firmie można (w zasadzie należy) dokładnie uzgodnić zakres czynności jakie pośrednik musi dla nas wykonać. Jeśli pośrednik nie wykona swoich czynności prawidłowo lub się pomyli w efekcie czego kupujący poniesie straty będzie mógł on uzyskać odszkodowanie z obowiązkowego ubezpieczenia. Praktyka pokazuje, że to głównie kupujący są narażeni na straty i pomyłki związane z zakupem nieruchomości. Nie sprzedający, tylko właśnie kupujący ponosi w 99% przypadków największe ryzyko i to jemu powinno najbardziej zależeć na zminimalizowaniu niebezpieczeństw związanych z przeprowadzaną transakcją a korzystanie z usług pośrednika (osoby posiadającej licencję – takie osoby można sprawdzić w centralnym rejestrze Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości – rejestr.pfrn.pl) przecież do tego właśnie prowadzi.

Powrót – spis treści

 

© Dolnośląskie centrum nieruchomości