Część pierwsza to część merytoryczna, czyli ocena na ile złożona oferta jest ofertą dobrą. Chciałem zwrócić uwagę, ze kiedy na rynku jest hossa ceny ofertowe w niewielkim stopniu różnią się od transakcyjnych. Nieruchomości sprzedają się „na pniu” a z czasem jeśli tak się dzieje to ceny ofertowe idą w górę. Właściciele liczą, ze może jednak uda się uzyskać więcej, a jeśli nie to „będzie z czego opuszczać”. Kiedy jest hossa to mamy dużo zarówno ofert ale i potencjalnych klientów. Kiedy jednak mamy kryzys, okazuje się, ze rynek nie chce działać tak płynnie jak w poprzednim przypadku. Od kilku lat już nie jest zbyt optymistycznie na rynku. Efekt jest taki, że ceny ofertowe utrzymują się na pewnym poziomie a ceny transakcyjne (wynegocjowane, wpisane do aktu notarialnego) są niższe od ofertowych nie o 5-10 %, ale o 30 a nawet 40 %. Ale kto o tym wie? Tylko Ci którzy na takim akcie notarialnym byli: notariusz, zainteresowani klienci i.. pośrednik. Zatem zaufajmy pośrednikowi kiedy mówi, że cena ofertowa jest za wysoka. To pośrednik w praktyce wie po ile rzeczywiście się sprzedają. Stosunkowo często się zdarza, że nieruchomość jest oferowana 9 miesięcy, rok, półtora roku. To nie jest normalna sytuacja kiedy oferta tak długo żyje na portalach. Jeśli jakiś czas NIC się nie dzieje, nie ma klientów, nie ma ofert – to najlepszy sygnał, że mamy za wysoką cenę. Zatem kiedy wpływa w końcu pierwsza oferta – porozmawiajmy z pośrednikiem jak realnie kształtuje się propozycja.

Oczywiście kiedy wpływa oferta to nie znaczy, że mamy ją przyjąć tak bez reakcji. Czekają nas negocjacje. To kolejny krok w którym pomoże nam pośrednik. Podpowie, czy można wywalczyć więcej pieniędzy, a może dłuższe terminy opuszczenia lokalu, a może lepiej sprzedać taniej klientowi „gotówkowemu” niż klientowi na kredyt. Proszę pamiętać, że Korzyści z transakcji to nie tylko kwota na końcu aktu notarialnego. Przy wynajmie mieszkań często się zdarza, że właściciel chce wysoką kwotę za najem „bo chce więcej zarobić”. Jednocześnie zapomina, że zbyt wysoki czynsz najmu powoduje, ze mieszkanie stoi kilka miesięcy puste i ze trzeba płacić od niego czynsz np. 500 zł. Jest to zatem kwota „straty” którą musimy wliczyć kalkulując przychody i koszty na przestrzeni kilu lat. Dlatego czasem warto wynająć mieszkanie 200 zł taniej, niż przez 6 miesięcy płacić czynsz za puste mieszkanie.

Profesjonalny pośrednik – negocjacje

Druga część rozważań to część techniczna. Tu chciałbym zwrócić uwagę na dwa aspekty: protokół uzgodnień i akt notarialny sprzedaży.

Coraz częściej profesjonalne biura po negocjacjach przygotowują protokół uzgodnień. Tak, to prawda: klienci boją się podpisywać cokolwiek, jednakże pamiętajmy o tym, że sprzedaż nieruchomości to nie sprzedaż drobnych rzeczy. Gdyby w grę wchodziło tylko proste ustalenie ceny i licytacja to pewnie dałoby się w ten sposób sprzedawać nieruchomości. Jednakże na samą transakcję wpływ ma bardzo wiele czynników i to takich od których będziemy zależni przez następne kilka/kilkanaście lat. Więc nic na łapu-capu. Wspomniany protokół opisuje zatem w skrócie wszelkie warunki na jakich strony zdec…..

Polecam cały artykuł pod adresem : http://www.fagora.pl/co-daje-opieka-profesjonalnego-posrednika-oferta-i-negocjacje.html#

Dariusz Wolski