Trafiła Ci się okazja na rynku nieruchomości? Wszystko wygląda wręcz idealnie, oferta taniej nieruchomości – może być do odświeżenia, lekkiego remontu – i tak  koniec końców w naszych skrupulatnych kalkulacjach ta transakcja się opłaci. Uważajmy, gdyż rynek jest pełen nieoczekiwanych pułapek! Na co zwrócić uwagę, gdy znajdziemy swoją “perełkę” wśród setek ofert? Przeczytaj poniższy artykuł, aby wystrzec się ewentualnego błędu.

Czym jest okazja na rynku nieruchomości?

Na początku zdefiniujmy czym jest okazja na rynku nieruchomości.

Okazję cechuje w moim przekonaniu najczęściej to, że nikt inny w danej nieruchomości tej okazji nie widzi. Mam na myśli np. sytuację, gdzie dana nieruchomość  w oczach innych niczym się nie wyróżnia lub nawet wyróżnia się w sposób negatywny i przez większość obserwatorów jest postrzegana jako nieatrakcyjna.

Jednak dzieje się tak dlatego , że nikt inny nie dostrzegł możliwości wykorzystania jej np. na dany określony cel czy inny sposób zagospodarowania, użytkowania.

Adaptowanie tej nieruchomości na inny niż dotychczasowy cel czy przeznaczenie może okazać się strzałem w dziesiątkę i znacznie podnieść wartość tej nieruchomości. Wtedy właśnie będziemy mówili o prawdziwej okazji.

Jednak powszechnie przyjęło się, iż każda nieruchomość o określonym standardzie i kubaturze użytkowej (mieszkalnej), której cena transakcji wynosi ok. 10%-20% mniej, niż pozostałe oferty nieruchomości stanowi tzw. okazję. Okazje takie na rynku nieruchomości można ze względu na ryzyko podzielić na kilka kategorii. Najczęściej spotkamy się z oszustwem, wadą prawną, z ukrytymi defektami (np. technicznymi, budowlanymi).

Wady i manipulacje prawne

Dziś to już na szczęście rzadkość. Wszystko za sprawę profesjonalizacji rynku nieruchomości i większej transparentności przy zawieraniu umów. W efekcie sprzedaż mieszkania przez naciągaczy to sporadyczne incydenty. Jednakże należy pamiętać o tym, iż sytuacje takie istnieją i nie da się ich do końca wyeliminować.

Można jednak niemal całkowicie wyeliminować skuteczność takich oszukańczych prób. Żeby to zrobić należy mieć ponadprzeciętną wiedzę i doświadczenie ponieważ rzecz nie sprowadza się wyłącznie do sprawdzenia dokumentów. Oczywiście od dokumentów należy zacząć. Czytajmy zatem dokładnie pełną dokumentację (zwłaszcza księgi wieczyste). Co do reszty … powiem po prostu tak: konsultujmy się z profesjonalistą. Nie ma innej rady. Zakres wiedzy jest tak ogromny, że nikt nie będzie w stanie zgłębić jej dostatecznie na okoliczność jednej i jedynej, własnej transakcji. A już najgorzej jest, tak uważam, gdy fachowca próbujemy zastąpić internetem….

Dla przykładu, mogę jedynie  poradzić bardzo ogólnie – zwróćmy np. uwagę, czy nieruchomość należy do sprzedającego oraz czy np. nie jest obciążona prawem do własności osoby trzeciej. W przypadku kupna gruntu – oprócz standardowych spraw zwrócić należy uwagę np. na to, czy nieruchomość nie jest np. obciążona prawem do przesyłu. Przebiegający rurociąg, gazociąg lub inne konstrukcje mogą skutecznie ograniczyć na budowę np. domu jednorodzinnego….

Kupno nieruchomości z ukrytą wadą

To kolejna kategoria oszustw z którą mamy do czynienia na rynku nieruchomości. Wady ukryte, defekty konstrukcyjne i techniczne określa się jako wady fizyczne. Możliwości jest wiele – począwszy od błędnych konstrukcji budynku, które powodują np. zwilgotnienie ściany do wad konstrukcyjnych powodujących np. pękanie ścian. Sprzedający często na czas transakcji maskuje powstałe wady, wykonując powierzchowny remont.

Zmiana otoczenia

Poważnym ryzykiem przy kupnie nieruchomości to zmiana otoczenia. Oznacza to, iż nabyta nieruchomość leży na obszarze, który przeznaczony jest pod jakąś uciążliwą inwestycję. Taka potencjalna inwestycja w sposób dość radykalny obniży komfort i wygodę okolicznej społeczności. Często jest to budowa dróg szybkiego ruchu, inwestycje deweloperskie (np. budowa biurowców). Na rynku pierwotnym nie jest to problem, gdyż istnieje obowiązek przekazania prospektu informacyjnego, w którym zawarte są informacje o zagospodarowaniu przestrzennym okolicy (w promieniu 1km) oraz potencjalnych inwestycjach w najbliższych latach, które są już w fazie planowania. Na rynku wtórnym takich informacji możemy nie otrzymać, a każdy nabywca nieruchomości musi sam zidentyfikować problem, który może dotyczyć danego obszaru.

Świadomość przy podpisywaniu umowy

Musimy być świadomi przy podpisywaniu wszelkich umów – zwłaszcza tych z katalogu okazji. Co prawda w świetle obowiązującego prawa, nabywca nieruchomości jest teoretycznie chroniony zapisami Kodeksu Cywilnego przez zakupem rzeczy obciążonej wadą fizyczną lub prawną. Jednak w przypadku nieruchomości i jej specyfiki lepiej nie liczyć na kodeks prawa cywilnego. Z drugiej strony okazja nie oznacza, że nieruchomość jest pułapką. Często chodzi po prostu o szybką sprzedaż, która podyktowana jest różnymi czynnikami. Ale uwaga – trzeba umieć to zweryfikować.