Umowa najmu to w większości dużo bardziej skomplikowana rzecz od wiekszości umów sprzedaży. Już we wcześniejszych wpisach  zwracałem na to uwagę .

Ale  jak to mówią „powtarzanie matką wiedzy” a , że zagrożenie jest duże dla stron stosunku najmu postanowiłem jeszcze raz zwrócić wszystkim zainteresowanym uwagę na najistotniejsze rzeczy.

I bynajmniej, nie chodzi o to żeby wyedukować celem samodzielnego przygotowania umów najmu – to moim zdaniem  nie jest możliwe bo temat jest bardzo złożony a wymagana wiedza bardzo szeroka. Chodzi mi bardziej o zyskanie świadomości na temat złożoności tego stosunku i powzięcia przekonania , że takie rzeczy powinna robić profesjonalnie przygotowana osoba.

Więc tak:

„Umowy najmu lokalu są powszechnie i często zawieranymi umowami cywilnoprawnymi. W przypadku umów najmu, których przedmiotem jest lokal mieszkalny, wpływ na statystyki ma przede wszystkim brak gwarancji zatrudnienia czy trudności w uzyskaniu kredytu na skutek braku tzw. zdolności kredytowej, co znacznie utrudnia realizację marzeń o własnym „M”.

Istota umowy najmu i jej strony

Nim przejdziemy do wskazania przykładowych klauzul umownych, których celem jest zabezpieczenia interesu wynajmującego, należy pokrótce wskazać, czym jest umowa najmu i kto jest jej stroną. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz (lokal) do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stronami umowy najmu są zatem:

• najemca,
• wynajmujący.

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Dla wynajmującego przede wszystkim znaczenie ma to, że:

• najemca zobowiązany jest do zapłaty określonego w umowie czynszu w terminie;
• najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy, a jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie;
• bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy;
• najemca nie może oddać rzeczy najętej w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, bez zgody wynajmującego;
• po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym.

Jakie roszczenia mogą przysługiwać Wynajmującemu?

Roszczenia, jakie mogą przysługiwać wynajmującemu przeciwko najemcy to przede wszystkim:

• roszczenie o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy;
• roszczenie o zapłatę czynszu;
• roszczenie o wydanie lokalu.

Kaucja gwarancyjna

Jednym ze sposobów zabezpieczenia należytego wykonania umowy najmu jest kaucja gwarancyjna. Jak wynika z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

• dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;

• jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Przykład:
§5
1. W celu zabezpieczenia pokrycia zobowiązań wynikających z umowy, Najemca zobowiązuje się wpłacić na rachunek bankowy wskazany przez Wynajmującego kwotę 12 000 złotych (słownie: dwanaście tysięcy złotych) tytułem kaucji gwarancyjnej. Kwota kaucji nie podlega oprocentowaniu.

Źródło: artykuł pod adresem http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/898705,jak-zabezpieczyc-roszczenia-z-umowy-najmu-lokalu-praktyczny-poradnik-dla-wynajmujacego.html

W dalszej części artykułu znajdziecie przykłady zapisów umownych dotyczących najistotniejszych i newralgicznych tresci i ustaleń.

Pozdrawiam

Dariusz Wolski